鳳凰衛(wèi)視10月25日《財經(jīng)點對點》以下為文字實錄：

過度依賴房地產(chǎn)成中國經(jīng)濟隱患

曾?s漪：歡迎收看《財經(jīng)點對點》，我是曾?s漪，過去一年來中國擔心的經(jīng)濟下滑，在這個星期公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)之后，應(yīng)該可以更進一步的有信心，也就是今年經(jīng)濟“保八”完全沒有問題，但是現(xiàn)在又帶來另外一個挑戰(zhàn)，也就是資產(chǎn)價格的上升對于通脹究竟會帶來多大的壓力，究竟如何管理好所謂的通脹預(yù)期？另外美元不斷地走軟，現(xiàn)在中國的經(jīng)濟上升，當中產(chǎn)生的商品價格上漲中國要如何去應(yīng)對？人民幣的匯率的調(diào)整，是應(yīng)該怎么去檢討？香港聯(lián)系匯率制度，是不是應(yīng)該開始修正了呢？我們今天特別請到的是獨立經(jīng)濟學家謝國忠。

Andy，你好。

謝國忠：?s漪，你好。

中國經(jīng)濟會否再度下滑？有哪些隱憂？

曾?s漪：這個星期公布的三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，整體看起來，其實大家應(yīng)該對今年的經(jīng)濟增長是完全有信心的，但是大家還是在問一個問題，是不是真的不會再度下滑了？當中還有哪些隱憂呢？

中國經(jīng)濟主要隱患 是過度以來房地產(chǎn)

謝國忠(獨立經(jīng)濟學家)：我覺得這一輪經(jīng)濟的上升，主要是靠政府的幫忙，政府幫忙主要有直接的投資，另外就是銀行信貸多放點，標準降低了一點，這個錢很多都轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)，現(xiàn)在經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴也非常大，我覺得這是一個隱患。房地產(chǎn)已經(jīng)夠大了，在這么大的一個基數(shù)上面，房地產(chǎn)是不是還有可能高增長，這是值得我們大家擔心的一件事。

中國房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫？

曾?s漪：對于房地產(chǎn)的投資，我們看到最近的數(shù)據(jù)顯示，前三季度房地產(chǎn)的開發(fā)投資，增長由30%點多，這個數(shù)字非常高的，它也成為這次整個投資當中最重要的增長動力。

你剛剛提到說房地產(chǎn)的泡沫，到底這個泡沫有多大？是令人擔心到什么樣的地步？還是說只是一個感覺而已，它到底是一個什么情況？

以四項指標衡量 中國樓市已現(xiàn)泡沫

謝國忠：一般看房地產(chǎn)的泡沫有幾種指標，一個是房地產(chǎn)的價值跟GDP的比例，個人來看就是我的房子跟我收入的比例一個道理。在美國歷史上平均是一倍，這次泡沫最高點是1.7倍。在日本現(xiàn)在差不多也是1.5倍左右，它最高時候是4倍，泡沫最大的時候，這是一個指標。

另外一個指標就是房租回報率，這是看你資產(chǎn)的價格是靠收入支持的，還是靠升值預(yù)期支持的，升值預(yù)期越大，你對房租的回報要求越低。第三個指標就是看生產(chǎn)的量有多大，新房子生產(chǎn)量跟GDP的比例。還有就是看房價和收入的比例，從這幾個方面來看，中國的指標都非常高。

城市房地產(chǎn)存量已超GDP兩倍

謝國忠：一個雖然說中國房地產(chǎn)歷史很短，但其實中國居住房地產(chǎn)存量已經(jīng)遠遠超過兩倍的GDP，所以這個事情上再怎么算也是一個不低的數(shù)字。

中國房租偏低 回報率僅3%

謝國忠：從房租回報率來看3%，我看到是很普遍，有很多房子空著也沒有參加這個市場，因為中國的房子主要是公寓房，它有折舊的，所以3%是很低的，這個我覺得也是一個很高的數(shù)字。

中國房地產(chǎn)年投資額 遠超GDP一成

謝國忠：另外中國生產(chǎn)的量，房地產(chǎn)投資是遠遠超過10個百分點的GDP，開發(fā)商的投入，這個在世界上來說，在城市化當中高速增長情況下也是很高的。

個人收入與房屋平均價格 相差20倍

謝國忠：還有第四個個人收入跟房子的平均價格，好像很多城市都是20倍左右的，我覺得這也是不可持續(xù)的，你再怎么看中國的房地產(chǎn)，可能都是一個泡沫，所以這只是我們擔心的一件事。

曾?s漪：Andy特別擔心目前的中國房地產(chǎn)的泡沫問題，在接下來中國，尤其在明年的中國經(jīng)濟長當中，可能會帶來很大的隱患。

明年中國經(jīng)濟 是否還要靠地產(chǎn)拉動？

曾?s漪：我們?nèi)ツ暾勚袊?jīng)濟問題的時候，很多人就在說中國經(jīng)濟如果要起來，在房地產(chǎn)加把勁，肯定把經(jīng)濟帶起來。沒有錯，房地產(chǎn)帶動了今年的中國經(jīng)濟成長，但現(xiàn)在是不是中國明年還是要依靠房地產(chǎn)的投資，繼續(xù)拉動經(jīng)濟呢？這個問題到底怎么看？