⊙郭田勇 喬吉娜

房貸優(yōu)惠政策將要取消的傳聞一陣緊一陣，不僅讓諸多潛在購(gòu)房者搭趕政策“末班車(chē)”，更使銀行開(kāi)始變相收緊首套房貸優(yōu)惠政策，以往首付兩成、七折利率優(yōu)惠的政策，眼下在部分銀行已難覓其蹤。

當(dāng)然，臨近年底，有前期政策時(shí)限做鋪墊，優(yōu)惠政策的退出符合市場(chǎng)預(yù)期；且在年度信貸任務(wù)已基本完成的情況下，銀行在房貸政策上適度收緊不僅能選擇到優(yōu)質(zhì)客戶，從財(cái)務(wù)考核方面優(yōu)化相關(guān)信貸指標(biāo)，更能夠在房地產(chǎn)泡沫日益膨脹之時(shí)采取自控措施，這些原本在情在理。但是，政府對(duì)于樓市優(yōu)惠政策的調(diào)整，一直是基于鼓勵(lì)自住型購(gòu)房需求，打擊投機(jī)行為的出發(fā)點(diǎn)，以促使購(gòu)房政策與居民自住需求“漸行漸近”。因此，作為民生政策的“首套房貸七折優(yōu)惠利率”，筆者認(rèn)為，不僅不應(yīng)叫停，還應(yīng)作為長(zhǎng)期政策貫徹下去。

政府調(diào)控樓市的原因，本身就在于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通百姓的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而首套房貸優(yōu)惠政策設(shè)立的初衷，亦是為了保障自住購(gòu)房者的居住需求，解決普通百姓“居者有其屋”的問(wèn)題。因此，不論樓市是冷是熱，此基本方針皆不應(yīng)改變。如果此時(shí)收緊首套房貸優(yōu)惠政策，不僅不能抑制投機(jī)性購(gòu)房，更將危害占市場(chǎng)絕大多數(shù)的普通居民的利益，背離政府調(diào)控樓市的初衷；加之房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游，一旦購(gòu)房需求能得到不斷釋放，將對(duì)鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)刺激，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亦將產(chǎn)生重要的拉動(dòng)作用。如果“七折優(yōu)惠利率政策”取消，將會(huì)變相提高房?jī)r(jià)，甚至有可能引起市場(chǎng)走勢(shì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，這對(duì)穩(wěn)定樓市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都十分不利。就此而言，取消“首套房貸優(yōu)惠利率”依據(jù)不足。

即使從信貸風(fēng)險(xiǎn)角度分析，商業(yè)銀行亦不應(yīng)因相關(guān)政策出現(xiàn)“空白窗口期”而收緊首套房貸優(yōu)惠政策。因?yàn)椋滋鬃》恐饕獫M足自住型需求，購(gòu)房者往往量入為出，以自身收入水平來(lái)決定是否買(mǎi)房，違約可能性很低，這部分貸款仍屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行理應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展。怎能一談及房貸優(yōu)惠政策從緊，銀行便“一刀切”？

如果說(shuō)面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的泡沫，優(yōu)惠政策應(yīng)有所調(diào)整，那么對(duì)短期房地產(chǎn)政策做適當(dāng)調(diào)整才是勢(shì)在必行。鑒于當(dāng)前樓市泡沫的形成主要是由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y、投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，作為抑制泡沫手段的二套房貸利率政策應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，應(yīng)取消營(yíng)業(yè)稅減免，開(kāi)征物業(yè)稅亦可作為可行之舉。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒房行為過(guò)多，房地產(chǎn)過(guò)熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快行為出臺(tái)的二套房政策，曾對(duì)炒房團(tuán)起到了很好的遏制作用，因此在投機(jī)炒房行為日益盛行的情形之下，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率政策；而此前實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅減免政策雖然有利于居民改善居住條件，但更能推動(dòng)投機(jī)性購(gòu)房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，加大普通居民購(gòu)房的難度，此時(shí)取消營(yíng)業(yè)稅減免政策亦有其可行之處；此外，開(kāi)征物業(yè)稅可以利用稅收方式提高投機(jī)需求的交易成本，從而有效地打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，亦能在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫。

現(xiàn)階段，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走向的謎團(tuán)已經(jīng)造成了政府與市場(chǎng)、政府與房企之間的“博弈”，信息極度不對(duì)稱，也使得眾多購(gòu)房者對(duì)政策走向產(chǎn)生困惑?；诖?，關(guān)于首套房貸優(yōu)惠政策的下一步走向，筆者以為無(wú)需等到年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再做定奪，而應(yīng)由相關(guān)部門(mén)及早對(duì)市場(chǎng)前景做出前瞻性的預(yù)期，堅(jiān)定首套房貸優(yōu)惠政策將會(huì)一如既往貫徹下去的信念，以此打消市場(chǎng)的恐慌心理，防止資產(chǎn)泡沫的過(guò)度積累，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持久的發(fā)展。

(作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心)