本報記者 李伊琳上海報道

成也熱錢，敗也熱錢。

全球金融危機后，迪拜房地產(chǎn)價格原本從2007年的最高值下跌了近五成，近期難得出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭。然而，迪拜主權(quán)債務(wù)危機爆發(fā)預(yù)示著危機在進一步深化，這股苗頭被迅速遏制。

迪拜“上海島”島主——上海中州集團董事長胡賓因之前2800萬美元購買迪拜“上海島”項目，此次就被外界稱之為“被套”的典型版本。

不過事實似乎并非如此?！巴恋乜罘?年支付。在2008年初見國際形勢不對，我們就撤離了?！焙e笑言。

12月2日，胡賓向記者講述了上海島項目的運作真相。這正是迪拜市場在危機前后，外資大規(guī)模出逃，使金融地產(chǎn)泡沫迅速破裂的一個縮影。

堆砌幻影

一邊是沙漠，一邊大海，七星帆影更成了全球奢靡的制高點。

胡賓的“上海島”是接盤迪拜最大的房地產(chǎn)開發(fā)商Nakheel集團的項目。這個項目曾被稱之為用金錢堆砌的地球奇跡。Nakheel集團用砂石在波斯灣海域堆積了300多個人工島，均以國家或以國際性的著名城市命名。連線，便形同一張世界地圖。

Nakheel集團因此每年會送出50封冠有“擁有整個世界”的請?zhí)o他們認(rèn)為的潛在購買者。比如大企業(yè)、明星以及皇室成員，邀請他們到迪拜進行體驗之旅。2007年7月，胡賓也被拉進這個投資的團隊。

在蔚藍(lán)色海洋和沙漠夕照的致命誘惑下，胡賓迅速為之傾倒。僅僅三個月，他就與Nakheel集團達(dá)成“上海島”2800萬美元的購買協(xié)議。胡賓因此被境內(nèi)外媒體大肆報道，并將其快速的投資方式稱之為“中國速度”。

其實，胡賓的投資“狂熱”只是當(dāng)時迪拜市場上全球資本投資熱潮的一個縮影。

旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是迪拜經(jīng)濟繁榮的兩大支撐點。尤其是房地產(chǎn)業(yè)，根據(jù)“全球物業(yè)指南網(wǎng)站”之前公布的數(shù)據(jù)，迪拜別墅的價格2003年到2007年平均增長了226%；公寓價格平均增長了100%以上。迪拜房產(chǎn)的投資價值，還在于高額的租金收入。公開的資料顯示，迪拜130萬人口中，有三分之二來自世界各地。此前，政府對房屋租金價格不設(shè)限，每年增幅在25%-40%間。

尤其在2006年，迪拜政府允許外國人在指定地區(qū)購買可永久保有的不動產(chǎn)之后，迪拜更成了熱錢的天堂。

雖然沒有確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不過曾有媒體報道，這一年進入市場的熱錢總額達(dá)到8000億美元。

記者在采訪中了解到，浙商資金是涌進迪拜的主力軍團。在繼胡賓出手“上海島”后不到一個月，兩位溫州籍地產(chǎn)開發(fā)商在阿聯(lián)酋與當(dāng)?shù)卣莺烆A(yù)購協(xié)議，得到約80萬平方米的土地用于房產(chǎn)開發(fā)。而且，之后在亞洲商務(wù)衛(wèi)視的促成下，當(dāng)月又有10名華人攜資本進入迪拜。

“10位都是溫州商人，其中有7人做房地產(chǎn)生意，2人做制造業(yè)生意，1人做科技產(chǎn)品生意?！眮喼奚虅?wù)衛(wèi)視董事長王偉勝回憶，總共單月資金投資額達(dá)到了70億人民幣。

泡沫壘自“樓花”

對于海外投資者而言，迪拜房地產(chǎn)市場的誘惑還在于交易方式上。

“相當(dāng)于中國早期的房地產(chǎn)市場，可以賣‘樓花’?！焙e介紹，迪拜房地產(chǎn)市場房產(chǎn)買賣不需要取得預(yù)售許可證。如此操作起來非常簡便，也節(jié)省了開發(fā)商到個人投資者之間的資金成本。

這是因為，在迪拜開發(fā)房地產(chǎn)，前期投入的資金占比甚少。一位知情人士稱，胡賓當(dāng)時購入“上海島”其實只支付了15%，原本協(xié)議規(guī)定是3個月后再支付15%的資金，但之后胡并沒有兌現(xiàn)。對此，胡賓也承認(rèn)，2800萬美元當(dāng)時的確沒有全額支付，但具體付了多少不愿透露。

另一名買下迪拜“丹娜島”的投資商張進云，則透露了其間“動人”的運作細(xì)節(jié)。

張進云說，買下丹娜島，他的總投資是50億元人民幣，按阿聯(lián)酋當(dāng)?shù)卣倪\作模式，他只要付2%，即1億元就可動工；接著，再付3%，即1.5億元就可以賣樓花；再付5%即總付10%就可以實現(xiàn)銷售。也就是說，他只要投3億-5億元人民幣，就可算完成投資了。

這是開發(fā)環(huán)節(jié)上的“樓花”運作。樓花到了與其對接的個人投資客環(huán)節(jié)上，一般首付總購房款的15%后，三個月或者半年后，再付5%—10%的購房款。

由于當(dāng)時熱錢不斷涌進迪拜，這種方式不斷地推高房地產(chǎn)市場，如此運作，個人投資者往往不到半年，就可達(dá)到盈利100%。

熱錢推手

由于賣“樓花”的暢通無阻，項目開發(fā)商拿著設(shè)計圖紙就可以對外實行房產(chǎn)推銷。

胡賓的中州集團在簽訂了協(xié)議后，迅速制定了一個上海島的奢華藍(lán)圖，預(yù)計用兩年時間建成，建設(shè)總投資需12億元人民幣左右。在這個被命名為“海上皇宮”的藍(lán)圖上，規(guī)劃的豪宅有游艇庫，直升飛機降落坪等。

“當(dāng)時都搶著要，怕買不到?！焙e如此形容當(dāng)時人們對圖紙上的住宅的狂熱程度，“現(xiàn)在我這里還有很多預(yù)訂的支票，但都沒去兌現(xiàn)?！?/p>

胡賓透露，其實當(dāng)?shù)卣畬@種“樓花”的買賣資金也實行管制。比如，在開發(fā)商與項目出讓方簽訂了購買合同后，雙方要在迪拜當(dāng)?shù)氐你y行開設(shè)“共管資金帳戶”。這主要是為了交易雙方便于監(jiān)管。

根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼?，項目轉(zhuǎn)讓費和出賣樓花所得的利潤，都要歸入這個指定的銀行帳戶，等項目完成1年后，雙方才可以動用帳戶內(nèi)的資金。

然而，有開發(fā)商則認(rèn)為，“這種監(jiān)管形同虛設(shè)?！痹谑袌鲆恢卤豢春玫臅r期下，開發(fā)商和個人投資者均可以簽訂意向交易協(xié)議。而且，這些豪宅的客戶來自全球范圍。迪拜對外匯進出是“零管制”，根據(jù)阿聯(lián)酋金融政策，任何金額、任何種類之外幣以及金、銀、珠寶等均可自由攜進、攜出。在機場、飯店、銀行、交易市場均可兌換外幣。

當(dāng)時，中州集團在簽訂了上海島的購買協(xié)議后，就開始向全球推銷。一名曾經(jīng)在2007年12月第二十二屆上海房地產(chǎn)展示交易會上“邂逅”過海上皇宮項目的張逸倩女士至今還記憶猶深，“上海島”的別墅宣傳資料當(dāng)時觀者很多，“每平方米1萬美元，在迪拜世界島落戶”的提法也令她心動不已。

“大批量資金的快進快出，一般被稱之為‘熱錢’，這種外匯零管制的制度一旦風(fēng)吹草動，就容易造成市場的大起大落。”浙江外匯管理局相關(guān)人士分析認(rèn)為，而且，迪拜經(jīng)濟基本依靠外資支撐?！霸谶@樣的制度下，熱錢來去的便捷性同樣會令產(chǎn)業(yè)快速復(fù)蘇?！?