是海南旅游價(jià)值重估，還是非理性炒樓潮再現(xiàn)？

黃樹輝

當(dāng)島上所有人都開始熱議房?jī)r(jià)的時(shí)候，周煒發(fā)現(xiàn)海南已不是原來(lái)的海南。從東北沈陽(yáng)遷居至海口10年有余，作為一家房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)經(jīng)理的他從未見過(guò)當(dāng)前的瘋狂：很多人逢樓必買，上來(lái)不是問(wèn)價(jià)格有多高，而是問(wèn)房子有多少，一買就是數(shù)套乃至數(shù)十套……

一個(gè)直接原因是，國(guó)際旅游島獲批導(dǎo)致海南的房?jī)r(jià)一日一漲。

海南當(dāng)前的樓市瘋狂現(xiàn)狀，讓人無(wú)法不想起16年前發(fā)生在這塊土地上的樓市泡沫的慘狀，那么會(huì)否重蹈覆轍呢？

房?jī)r(jià)上漲無(wú)標(biāo)尺

1月4日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島發(fā)展建設(shè)的若干意見，海南房?jī)r(jià)應(yīng)聲急漲，原本銷售火爆的地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目一夜之間突然封盤，開發(fā)商捂盤惜售層出不窮，同時(shí)大批開發(fā)商聞?dòng)嵍鴣?lái)。

大量熱錢涌入海南買房買地，引發(fā)了公眾對(duì)海南將重現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的疑慮和擔(dān)憂。

在這種背景下，海南對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)急性“剎車”，于15日宣布在海南國(guó)際旅游島建設(shè)總規(guī)劃正式獲批前，全面暫停土地出讓和審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目。21日，海南省住房建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)，對(duì)于捂盤惜售、炒房和哄抬價(jià)格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，責(zé)令3天內(nèi)整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場(chǎng)。

興業(yè)證券近日的調(diào)研報(bào)告顯示，?？?、澄邁、文昌、三亞等城市的房?jī)r(jià)普遍較去年12月以前上漲20%以上，小戶型公寓基本無(wú)房可售，在售別墅項(xiàng)目的日均銷售套數(shù)在10至20套之間。

上述報(bào)告實(shí)際上偏向保守。海南房地產(chǎn)資深人士曹雨在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，在短短幾天內(nèi)，以?？?、三亞、瓊海為中心，海南的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了跳躍式上漲，瓊海由每平方米四千元漲到七八千元。?？诤芏鄻潜P一天上漲五千元。

海南置地實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理姚惠芬向本報(bào)說(shuō)，海口的房?jī)r(jià)普遍比去年上漲了50%至100%，市區(qū)房?jī)r(jià)每平方米接近萬(wàn)元，而海景房房?jī)r(jià)每平方米則在1.5萬(wàn)元乃至2萬(wàn)元以上。

作為高端物業(yè)代表，三亞鳳凰島甚至創(chuàng)造出銷售奇跡，該項(xiàng)目一期開盤700套，在1月11日開盤當(dāng)天便銷售一空，均價(jià)每平方米高達(dá)6.5萬(wàn)元，不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，在全國(guó)也極為罕見。

地產(chǎn)泡沫會(huì)否重現(xiàn)？

海南官方對(duì)近期房?jī)r(jià)增幅暫未公布，但從目前來(lái)看，海南部分城市房?jī)r(jià)增速并不遜于上海、北京和深圳等一線城市。

海南的瘋狂讓人不得不聯(lián)想起危機(jī)中的迪拜。有媒體援引亞洲商務(wù)電視臺(tái)董事長(zhǎng)王偉勝的介紹2001年時(shí)迪拜當(dāng)?shù)匾淮豹?dú)立別墅每平方米折合人民幣8000元，金融危機(jī)之前迪拜房?jī)r(jià)處于峰值時(shí)，普通公寓的價(jià)格最高為人民幣每平方米2萬(wàn)~3萬(wàn)元。而這種價(jià)位的樓盤在海口和三亞比比皆是。

地價(jià)低廉、環(huán)境優(yōu)越、政策優(yōu)惠，海南一直就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天堂，但也曾是地獄。海南在上個(gè)世紀(jì)90年代初那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸，高達(dá)500多億元的資金在狂潮過(guò)后化為500余幢“爛尾樓”

時(shí)任海南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)兼海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室副主任的林克昌提供的數(shù)據(jù)顯示，1991年至1993年在海南注冊(cè)的房地產(chǎn)公司達(dá)4830多家，約占當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的15%，總注冊(cè)資金高達(dá)500多億元。

1994年中央宏觀調(diào)控急剎車，海南地產(chǎn)泡沫瞬間破滅，大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一夜之間逃出海南，海南20余家信用社悉數(shù)倒閉，海南省處置積壓房地產(chǎn)直到2007年6月才宣告結(jié)束。

資料顯示，海南房?jī)r(jià)在1991年至1993年瘋漲了5倍，1991年每平方米1400元，1992年猛增至每平方米5000元，增長(zhǎng)257%。1993年上半年達(dá)到每平方米7500元的頂峰。

海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理余子健表示，海南島目前發(fā)展的度假地產(chǎn)是面向全國(guó)甚至面向國(guó)際的，是奢侈型享受的房地產(chǎn)，價(jià)格在合理范圍內(nèi)，沒(méi)有泡沫。姚惠芬也認(rèn)為，海南房?jī)r(jià)暫時(shí)仍顯得較為合理。

海南旅游價(jià)值重估

國(guó)際旅游島概念直接催生了海南的投資預(yù)期。接受本報(bào)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，海南歷史上因過(guò)度投資炒作而產(chǎn)生的地產(chǎn)泡沫暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)，那么價(jià)格會(huì)如何演繹呢？

余子健向本報(bào)表示，富力灣項(xiàng)目的客戶90%以上來(lái)自全國(guó)各地，其中北京占首位，上海、浙江占第二位，重慶、成都包括東北排到第三位，多以度假觀光及養(yǎng)生為主，呈現(xiàn)出很強(qiáng)烈的全國(guó)性特點(diǎn)。

周煒說(shuō)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的客源以北方人為主體，最近江浙購(gòu)房客比例有所上升。一些小戶型相當(dāng)大一部分是被來(lái)海南度假的游客順便買走，而小戶型公寓項(xiàng)目一般不接受按揭。別墅項(xiàng)目的購(gòu)房者50%以上一次性付款，且貸款人群的首付比例也在50%以上。

興業(yè)證券預(yù)計(jì)，幾個(gè)月之后由于需求回歸常態(tài)，供應(yīng)增加以及銀根縮緊導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落，但價(jià)格估值中樞上移是不爭(zhēng)的事實(shí)。

上述研究報(bào)告稱，高房?jī)r(jià)將成為保護(hù)生態(tài)和稀缺資源的門檻，并且國(guó)際旅游島的定位也意味著大多數(shù)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不再適合開發(fā)中低檔的產(chǎn)品，夏威夷主要城市檀香山的房?jī)r(jià)最近5年的漲幅在全美382個(gè)城市中排名第一，也許可以從側(cè)面幫助我們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到旅游地產(chǎn)的價(jià)值?！?