鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 全國(guó)人大代表宗慶后先生在2010年兩會(huì)期間提出，建議進(jìn)行二次房改，建立三三制住房制度。以下為他在此方面建議的原文。

關(guān)于改革供地方式，進(jìn)行二次房改建立三三制住房制度的建議

杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理 宗慶后

住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品。一個(gè)好的住房制度，必須同時(shí)滿足低收入、中等收入、高收入家庭即全體國(guó)民的住房需求。國(guó)家《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》出臺(tái)后，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住條件。商品住房制度滿足了高收入家庭的住房需求，卻無法滿足中等收入家庭的住房需求。因此，我們建議國(guó)家盡快進(jìn)行二次房改，建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租賃住房制度)，即準(zhǔn)市場(chǎng)化的平價(jià)住房制度。

一、改革供地方式，建立三三制住房制度的基本框架

公共住房是以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案，綜合打分高者得”方式招標(biāo)供地建設(shè)的準(zhǔn)市場(chǎng)化平價(jià)住房，供應(yīng)對(duì)象主要是占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭。改革供地方式、實(shí)行“四定兩競(jìng)”招標(biāo)是住房制度創(chuàng)新的必要條件。

二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由國(guó)有獨(dú)資住房投資有限公司、非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，解決低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實(shí)行“四定兩競(jìng)”招標(biāo)，由非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，向中等收入家庭提供平價(jià)住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，戶型面積和房?jī)r(jià)由開發(fā)商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。

概括起來就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊(duì)伍參與”，簡(jiǎn)稱“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路線圖”，改革目標(biāo)是建立“低端有保障，中端買得起，高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

二、改革供地方式，發(fā)展四定兩競(jìng)公共住房的五項(xiàng)內(nèi)容

1、確定公共住房供地指標(biāo)。政府將每年的住房供地計(jì)劃分為三個(gè)部分，首先保證保障性住房用地和公共住房、公共租賃住房用地，然后安排商品住房用地，并向社會(huì)公示。

2、創(chuàng)新公共住房供地招標(biāo)方式。以招標(biāo)底價(jià)為準(zhǔn)，實(shí)行“四定兩競(jìng)”招標(biāo)方式。

3、公共住房戶型建筑面積控制在90平方米以內(nèi)，實(shí)行輪候制和訂單式開發(fā)建設(shè)。

4、動(dòng)員社會(huì)力量參與公共住房建設(shè)。支持大企業(yè)、企業(yè)協(xié)會(huì)、群眾團(tuán)體和社會(huì)賢達(dá)組建社會(huì)型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房機(jī)構(gòu)，共同參與公共住房建設(shè)。

5、實(shí)行一戶一宅的準(zhǔn)入制度。公共住房只出售給在本地工作滿2年且購買第一套自住房和符合購買第二套自住房條件的國(guó)內(nèi)居民家庭。實(shí)行一戶一宅的準(zhǔn)入制度。不實(shí)行退出制度。購買公共住房后若出售，買方必須符合準(zhǔn)入條件，且不得高于政府確定的本樓盤最高限價(jià)；出租須按公共租賃住房的租金限價(jià)收租。購買公共住房以后可以再購買商品住房。

三、四定兩競(jìng)公共住房改革的可行性和必要性

1、發(fā)展四定兩競(jìng)公共住房具有法律依據(jù)和政策基礎(chǔ)。我國(guó)憲法規(guī)定了國(guó)有土地公共服務(wù)的性質(zhì)，國(guó)有土地必須為全體人民服務(wù)，政府壟斷的住房供地必須以改善全體居民的住房條件為基礎(chǔ)，符合大多數(shù)人民的利益。調(diào)控地價(jià)和房?jī)r(jià)必須堅(jiān)持住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品的執(zhí)政理念，符合人民的愿望和房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際慣例，土地財(cái)政不能偏離國(guó)有土地的社會(huì)主義屬性。

2、“三控”降房?jī)r(jià)是包括有良開發(fā)商在內(nèi)的全國(guó)人民的強(qiáng)烈要求。地價(jià)過高、稅費(fèi)過高、房產(chǎn)暴利是導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高的主要原因，建議國(guó)家采取控制地價(jià)、控制稅費(fèi)、控制利潤(rùn)的“三控措施”降低房?jī)r(jià)，開發(fā)商把利潤(rùn)控制在國(guó)際慣例通常不超過5%的合理范圍，這也是人民的心聲，政府應(yīng)該順應(yīng)民意積極落實(shí)。民意不可違，要刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，必須首先把擠占居民即期甚至遠(yuǎn)期消費(fèi)能力的過高房?jī)r(jià)調(diào)低到合理區(qū)間。

3、簡(jiǎn)便易行，立竿見影，改革成本低。四定兩競(jìng)公共住房改革好操作，見效快，興利除弊各方共贏。不需要政府增加投入，不減少正常的土地財(cái)政收入，也不會(huì)給商品住房市場(chǎng)帶來太大沖擊。開發(fā)商給富人蓋房子還會(huì)有高于公共住房的利潤(rùn)，政府也會(huì)增加財(cái)政收入。

4、四兩撥千斤，是樓市的穩(wěn)定器、發(fā)動(dòng)機(jī)和反腐劑。四定兩競(jìng)使房?jī)r(jià)合理，預(yù)期明確，解決了房?jī)r(jià)的不確定性和信息不對(duì)稱性，有利于增加住房消費(fèi)。短期看會(huì)帶動(dòng)高房?jī)r(jià)合理下行，但也封殺了房?jī)r(jià)非理性下跌的空間，形成三種住房制度相互制衡機(jī)制，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。四定兩競(jìng)改革使建房成本公開透明，也將成為防止房地產(chǎn)腐敗的利器。

5、2009年以來地價(jià)和房?jī)r(jià)再次非理性上漲更加證明，現(xiàn)行的商品住房制度已經(jīng)無法滿足中等收入家庭的住房需求，全國(guó)人民要求深化住房制度改革的呼聲再次高漲。不改不得人心，不改將嚴(yán)重影響黨和政府的威信，不改將嚴(yán)重干擾保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的大局，不改將繼續(xù)推升我國(guó)一業(yè)虛旺百業(yè)衰的房地產(chǎn)泡沫，后患無窮。

為此，建議國(guó)務(wù)院成立“深化住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，領(lǐng)導(dǎo)二次房改，提出建立三三制住房制度和四定兩競(jìng)公共住房改革的具體方案；加快《住房保障法》立法，盡快通過立法確立三三制住房制度，盡快建立起符合中國(guó)國(guó)情、讓人民滿意的多層次良性發(fā)展、長(zhǎng)治久安的住房供應(yīng)體系，并選擇1-2個(gè)城市進(jìn)行改革試點(diǎn),保證二次房改的逐步完善施行。