本報記者 袁曉瀾 北京報道

在2010年的春天，萬科給投資者交出了一份靚麗的成績單，但在漂亮的數(shù)字背后，2008年萬科首先開打的價格戰(zhàn)，也開始發(fā)揮“負”作用，使得銷售毛利率下降至22%，并低于2008年。

而今年的市場環(huán)境晦暗不明，讓萬科調(diào)低了對于今年銷售率的預期，總裁郁亮也首次拋出了“促銷底線”：開盤當月銷售率達不到60%便促銷賣房，這從側面反映了在政策收緊的態(tài)勢下，以萬科為首的開發(fā)商對于今年房地產(chǎn)市場的不樂觀。

毛利率低于2008年

隨著2009年房地產(chǎn)銷售的火爆，萬科的業(yè)績也暴增，但同時，也讓這個地產(chǎn)大哥嘗到了價格戰(zhàn)的苦果。

由于萬科2009年每平米結算單價約為7984元，較2008年下滑11%，這也拖累了其毛利率，從27.9%下降到22%，這比2008年還要差。

　 中金公司發(fā)表的報告分析，萬科2008年的銷售呈現(xiàn)明顯的前高后低趨勢，2008年12月的銷售均價較同年6月份下降約17%，而2008年底273億元已售未結資源多數(shù)于2009年結轉，由此，拖累2009年報告期內(nèi)萬科結算毛利率同比減少5.9個百分點至22%。

另一方面，2009年實現(xiàn)銷售的項目，基本上使用的是2007、2008年的土地儲備。由于公司在2007年新增土地儲備的平均地價一度高達3581元/平米。低售價和高土地成本，使得“兩頭受氣”的利潤迅速降低。

但中金公司認為，萬科2009年底已售未結均價達10372元/平米，較2009年結算均價提升30%，預測2010年萬科毛利率或將有明顯的回升。

另一方面，2009年年末，萬科合并報表范圍內(nèi)尚有343.5萬平米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計356.3億元，占到中金公司預測的萬科2010年結算收入的66%，其2010年業(yè)績確定性高。

戰(zhàn)略向二、三線轉移

2008年使房企備受考驗，萬科也為高價地王計提了損失。這使得萬科在2009年對戰(zhàn)略進行了調(diào)整。

　 萬科2009年新增項目44個，基本位于國內(nèi)熱點的二、三線城市，而2009年全年拿地均價約2400元/平米，遠低于2007年3500元/平米的水平，下降近三成。房價漲幅快于地價漲幅對于萬科毛利率的拉動作用，將在今明兩年逐步體現(xiàn)。

而萬科發(fā)展戰(zhàn)略從一線城市向二、三線城市轉移，已從2009年不同區(qū)域的業(yè)績貢獻初現(xiàn)端倪。

分地域來看，珠三角地區(qū)利潤占比由2008年的52%下滑至32%，而2009年中西部地區(qū)占比提升顯著，凈利潤占比達到11%。隨著萬科在重慶、西安等地市場地位提升，預期中西部地區(qū)貢獻將更加明顯。

　“(萬科)借助于已有管理團隊的操作經(jīng)驗、已有的品牌優(yōu)勢向二、三線城市轉移。以合肥為例，它已經(jīng)成為了長三角正在崛起的制造業(yè)中心，這個城市對房子等方面的剛性需求也正在誕生，其市場表現(xiàn)等各方面比較正常，和經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。進入這樣的城市我們覺得心里很有底。”郁亮向投資者說道。

調(diào)低銷售率預期

郁亮表示，預計2010年萬科銷售收入將增加25%至30%。若真實現(xiàn)，萬科2010年銷售收入將達到792億至824億元。

然而，2010年的房地產(chǎn)又是一個調(diào)控年，業(yè)界專家預測，由于2009年釋放了2008年的剛需，透支了2010年的部分需求，又有過多貨幣流入房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)銷售空前火爆，而2010年的銷售無法達到2009年的水平。

　 在2010年這樣一個不測的環(huán)境下，萬科要實現(xiàn)800億的銷售目標，面臨著考驗。

在2008年，萬科的存貨周轉率首次低于0.4，而2009年處于0.392，水平仍低。這其中重要的原因是，由于房地產(chǎn)的預售制度，使2009年已預售的房子但還未結算產(chǎn)品，也被計做存貨。其在2009年的存貨中，合同金額356.5 億元的已售出未結算產(chǎn)品占存貨總量達38%。

但國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明向《華夏時報》記者表示，萬科的存貨周轉率在2009年已經(jīng)出現(xiàn)回升，但還未回到歷史水平上來，在2010年將繼續(xù)回升。而且萬科的規(guī)模達到600億了，與2007年152億的銷售規(guī)模比，更考驗萬科的運營能力。

據(jù)統(tǒng)計，截至3月4日，有37家公布年報的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，去除ST股和新重組的企業(yè)，行業(yè)平均存貨周轉率達到0.345，萬科的存貨周轉率已經(jīng)超越行業(yè)平均水平，并超過了保利、華遠等企業(yè)。

郁亮表示，萬科內(nèi)部一直在調(diào)整，如果樓盤開盤當月銷售率達不到60%，就會調(diào)整節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。

而對于為何設定60%作為“促銷門檻”，萬科在給記者的采訪回復中表示，萬科希望2010年開盤的當月銷售率達到60%，這主要是出于控制存貨規(guī)模的考慮。而2009年萬科多數(shù)項目開盤當月的銷售率超過70%。考慮到市場環(huán)境的變化，以及持續(xù)經(jīng)營的需要，萬科認為2010年將這一指標設定在60%是一個合理的水平，能夠控制產(chǎn)品從前期研究、開發(fā)建設到銷售的節(jié)奏，達到一個合理的回報率。

已經(jīng)上600億規(guī)模的萬科，更需要把握銷售利潤的均衡，要快速對市場做出反應。2010年，萬科將面臨考驗。