易憲容

美國金融危機(jī)救了中國房地產(chǎn)，2008年金融危機(jī)來的時候，中國其實沒有出現(xiàn)金融危機(jī)更沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)，但是政府基于對當(dāng)時經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，采取了過度寬松的政策，這些政策從根本上改變了中國的房地產(chǎn)市場利益格局。

金融危機(jī)發(fā)生后，中國人民銀行決定自2008年10月27日起，擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%，優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收，希望通過房地產(chǎn)消費來帶動市場。

2009年個人從銀行獲得了2.46萬億元信貸，是前幾年的四倍以上。信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，就這么一塊蛋糕，突然間資金增加了四倍，這個“蛋糕，的價格一定會快速飆升。另外，很多企業(yè)從銀行獲取大量資金以后，不能進(jìn)入股市，那就買房子，企業(yè)的銀行貸款通過各種各樣的方式進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。同時還有8000多個政府融資平臺，也從銀行融資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，個人從企業(yè)從政府三種資金涌入房市，2009年房地產(chǎn)市場價格因而快速飆升。

迪拜危機(jī)一來，政府改變了對房地產(chǎn)市場的基本認(rèn)識，房價如此高漲，一定會影響到整個經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展。但無論是國十一條，還是央企退出房地產(chǎn)，遏制房價的作用很小，不是土地價格高了，也不是企業(yè)缺乏買地資金，關(guān)鍵還是信貸政策過于寬松。

85%以上的居民沒有能力購買，房地產(chǎn)市場利益分配失衡，銀行體系潛在風(fēng)險增加，政府面臨政策調(diào)整壓力。

2010年中國個人從銀行貸款可能達(dá)到3.6萬億元，房地產(chǎn)市場仍然是投資為主導(dǎo)的市場。投資為主導(dǎo)的市場。投資者對房價的承受能力比消費者大得多，房地產(chǎn)市場要調(diào)整過來并不容易。2010年大家仍然有很多機(jī)會，利用現(xiàn)有的政策，能夠找到房地產(chǎn)市場的投資機(jī)遇。85%以上的地方房價漲得很快，但出臺的政策要有保有壓，投資機(jī)會就多了。

未來中國房地產(chǎn)會走向哪里？中國房地產(chǎn)市場是政策市，政策決定了未來房地產(chǎn)走勢，未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展取決于信貸政策變化與房地產(chǎn)稅收政策、土地政策及社會保障政策等。

房地產(chǎn)投資者一定要關(guān)注未來的信貸政策如何變化、信貸的可獲得性。要關(guān)注房地產(chǎn)市場是否以當(dāng)前投資為主導(dǎo)的市場改變?yōu)橐韵M為主導(dǎo)的市場，如果改變，房地產(chǎn)市場就會有大的改變，否則價格并不重要，跟買股票一模一樣。