熱點(diǎn)城市“租價(jià)比”跟蹤調(diào)查證實(shí)樓市泡沫嚴(yán)重

本報(bào)記者張璐

國(guó)土部29日公布了《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》，其中首次明確“租價(jià)比”概念，這個(gè)由房屋租賃價(jià)格與房屋銷售價(jià)格相比較得出的數(shù)據(jù)，被認(rèn)為是判斷一個(gè)城市樓市健康與否的依據(jù)。

國(guó)土部所確定的租價(jià)比計(jì)算公式為：一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房?jī)r(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。而國(guó)土部認(rèn)為，如果這個(gè)比值低于4.5%，則說(shuō)明該地區(qū)的房?jī)r(jià)存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。

據(jù)了解，包括我省青島在內(nèi)，國(guó)土部持續(xù)跟蹤了國(guó)內(nèi)六大城市的各類物業(yè)租價(jià)比的變化，數(shù)據(jù)顯示，近五年來(lái)銷售價(jià)格相對(duì)租金水平上漲過(guò)快。其中從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4283%、4259%、3%81%，包括青島在內(nèi)的另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢(shì)大體相同。這一數(shù)據(jù)也顯示，從投資回報(bào)率上看，在國(guó)土部選取的6個(gè)樣本城市中，其住宅租價(jià)比均低于5年以上個(gè)人住房貸款利率，表明住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益，明顯低于正常投資回報(bào)率。

濟(jì)南租價(jià)比僅為3%低于公積金貸款利率

與青島同樣，濟(jì)南樓市也存在租價(jià)比低于4.5%的狀況。以濟(jì)南核心區(qū)2009年底一處新建小區(qū)為例，記者了解到，到2009年底該小區(qū)樓盤銷售均價(jià)已經(jīng)突破9000元/平米，也就是說(shuō)該小區(qū)一套90平米兩居的房屋總價(jià)要在81萬(wàn)左右。而濟(jì)南一二手中介提供的數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)小區(qū)90平米房屋的出租價(jià)格每月在2500元左右，而按照這一數(shù)據(jù)推算，這一新建小區(qū)的租價(jià)比僅為3.7%，如果這套房產(chǎn)的投資者有房屋貸款，而這一比例不僅遠(yuǎn)低于5年以上5.94%住房貸款利率，而且比5年以上公積金3.87%的利率也要低0.17個(gè)百分點(diǎn)。而按照這一數(shù)據(jù)推斷，憑借租金收益，這一小區(qū)住房要27年才能收回成本，業(yè)主是很不合算的。而山東中原的數(shù)據(jù)顯示，3%是濟(jì)南市住宅市場(chǎng)租價(jià)比的平均水平。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認(rèn)為，房屋租賃市場(chǎng)較為穩(wěn)定，用租賃收益與房屋總價(jià)格得出的比例數(shù)值，能部分反映出一個(gè)城市樓市的健康狀況，并能反映出樓市發(fā)展的趨勢(shì)。李鐵崗稱，不同城市之間租價(jià)比的比值是不相同的，“大城市，流動(dòng)人口多的城市租價(jià)比值要高，反之則小”，以濟(jì)南、青島為代表的山東樓市，租價(jià)比歷來(lái)偏低，這說(shuō)明我省的商品房銷售價(jià)格偏高，但至于我省樓市是否存在泡沫，泡沫究竟有多大，還要具體通過(guò)成交量分析、空置率等等數(shù)據(jù)來(lái)綜合判斷。

根據(jù)對(duì)包括我省青島在內(nèi)的國(guó)內(nèi)六大城市進(jìn)行的“租價(jià)比”數(shù)據(jù)跟蹤調(diào)查，國(guó)土部門得出的結(jié)論為：熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。

我省有關(guān)專家認(rèn)為，以濟(jì)南、青島為代表的山東樓市，“租價(jià)比”歷來(lái)偏低，這足以表明我省商品房?jī)r(jià)格目前偏高。