鳳凰衛(wèi)視4月11日《財(cái)經(jīng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)》，以下為文字實(shí)錄：

曾?s漪：也就是在這么多的預(yù)期，或者是一種準(zhǔn)備的心理之下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)幾年還是會(huì)持續(xù)上漲的？

哈繼銘：對(duì)。

房地產(chǎn)量?jī)r(jià)升幅大 引憂慮 有無(wú)解決辦法？

曾?s漪：但是我想政府最需要就說(shuō)，上漲是必然的，但是我希望它別漲的這么快，我希望它是健康平穩(wěn)的上漲，那么為什么這段時(shí)間房地產(chǎn)的這種成交量，或者是價(jià)格總是會(huì)讓人很擔(dān)心，有沒有一個(gè)解決的方法呢？

無(wú)法解決房地產(chǎn)泡沫形成、破滅皆必然

哈繼銘：我覺得沒有辦法的，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的形成是必然的，未來(lái)泡沫的破滅也是依然的，也許我這個(gè)觀點(diǎn)大家聽了怎么那么消極，那么悲觀。

與外國(guó)相比 中國(guó)地產(chǎn)泡沫因素多且強(qiáng)

哈繼銘：但是我想了半天確實(shí)是這么一個(gè)情形，我們不妨來(lái)看一下，世界上一些其他比較大的國(guó)家，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)泡沫，并且這個(gè)泡沫破滅的情形，我們拿中國(guó)和這些國(guó)家做一個(gè)對(duì)比，我總結(jié)出兩條來(lái)，第一條我們形成泡沫的因素比人家更多，更強(qiáng)烈，但是在調(diào)控政策方面，我們也不比人家高明多少，所以我覺得泡沫是不可避免的。

中國(guó)人口紅利遠(yuǎn)大于美國(guó) 美移民政策亦緩房產(chǎn)泡沫

哈繼銘：首先我們看一下美國(guó)的情況，美國(guó)的泡沫在不久前破滅了，房地產(chǎn)泡沫，那么它的情況和我剛才談的這四、五個(gè)原因推動(dòng)房?jī)r(jià)的因素相比，有些方面我們的這個(gè)推生泡沫的因素，比它還要強(qiáng)烈，比如說(shuō)人口紅利，當(dāng)然美國(guó)和中國(guó)都有嬰兒潮，但是美國(guó)的嬰兒潮發(fā)生的比較短暫，就是二次大戰(zhàn)之后，一段時(shí)期，中國(guó)是從1950年差不多一直到計(jì)劃生育政策推出來(lái)之前，二十多年嬰兒潮，所以我們那個(gè)時(shí)候的人口政策，也是有政府的影子在里面，希望這個(gè)家庭能夠多生孩子，但是后來(lái)就說(shuō)生一個(gè)孩子，所以現(xiàn)在的這些家庭想，將來(lái)我只有一個(gè)孩子，根本就難以照顧我的晚年生活。

曾?s漪：我得靠自己了。

哈繼銘：我必須靠自己，再加上我們有國(guó)企改革，我們國(guó)營(yíng)企業(yè)也不在向過(guò)去那樣，照顧退休工人，這些負(fù)擔(dān)全甩給了國(guó)家，但是國(guó)家的這個(gè)社會(huì)保障體系建立，也需要時(shí)間，所以在這個(gè)青黃不接的時(shí)候，大家拼命買房子，這是和美國(guó)相比，我們的人口紅利巨大。另外美國(guó)還有一些移民政策，可以部分的緩解它的房地產(chǎn)的泡沫，我們沒有這方面的政策。

社保理財(cái)占國(guó)民財(cái)富 發(fā)達(dá)國(guó)家20-30% 中國(guó)不到2%

哈繼銘：還有就是剛才談的另外一個(gè)因素，就是社會(huì)保障和與保障有關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品，在發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)一般占老百姓總財(cái)富的20-30%，在我國(guó)我統(tǒng)計(jì)了一下2%都不到，這些我已經(jīng)把企業(yè)年金和收入保障全都算在里面2%都不到，所以這些投資工具的貧乏，使得老百姓只能用房子來(lái)作為他。

曾?s漪：對(duì)未來(lái)的一種安身。

哈繼銘：保存他的畢生儲(chǔ)蓄的一種手段，另外我們剛才談的一些因素里面，包括像這個(gè)匯率，我們的匯率政策和美國(guó)的，和其他國(guó)家的顯然是不同的。

中國(guó)貨幣供給量增速快 推高房產(chǎn)泡沫

哈繼銘：另外就是貨幣政策，貨幣供給我們這幾年都增長(zhǎng)百分之好幾十的，美國(guó)貨幣政策，我們知道它這個(gè)廣義貨幣增長(zhǎng)速度還是很慢的，都在單位數(shù)的，所以我覺得我們這些因素，是比美國(guó)強(qiáng)烈，不比美國(guó)弱，就是推高泡沫的因素。

中國(guó)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫 因素亦多于日本

哈繼銘：另外我們?cè)倏匆幌氯毡?，日本其?shí)拿來(lái)做一個(gè)對(duì)比呢，其實(shí)它和美國(guó)相比，其他都和美國(guó)差不多，就是有一點(diǎn)，它也沒有移民政策，就這一點(diǎn)跟我們中國(guó)差不多，所以我們推泡沫的因素，比美國(guó)強(qiáng)，比日本也強(qiáng)。

中國(guó)應(yīng)借鑒美日低息政策錯(cuò)誤 信貸膨脹生房產(chǎn)泡沫

哈繼銘：那么在政策方面的話，我覺得這個(gè)，其實(shí)美國(guó)當(dāng)初也是犯過(guò)錯(cuò)誤的，我覺得它的這個(gè)利率政策是過(guò)低的，在這么一個(gè)低利率政策下面，推升了國(guó)內(nèi)的信貸膨脹，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的泡沫。日本當(dāng)初也是這樣，日本80年代升值，大家說(shuō)它的升值導(dǎo)致泡沫，其實(shí)我覺得不是升值導(dǎo)致泡沫，而是升值的過(guò)程當(dāng)中，它減息這就錯(cuò)了，它一減息的話，國(guó)內(nèi)的信貸也跟著膨脹，大家都去買房子，結(jié)果把房地產(chǎn)泡沫催起來(lái)，所以中日兩國(guó)的這種過(guò)于寬松的貨幣政策，可能是值得我們借鑒的。