本報(bào)記者 張朝暉

中國銀行23日公布的房地產(chǎn)信貸管理措施顯示，中行將根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)，將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，中行率先上調(diào)存量房貸利率后，貸款購房者的利息支出將加重，有可能引發(fā)投機(jī)性和投資性購房者拋售手中房源。

實(shí)施差別化房貸政策

中行稱，中行嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)態(tài)、差別化的個(gè)人住房貸款政策，將積極支持居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續(xù)給予人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的利率優(yōu)惠，滿足居民基本住房需求。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%。

對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。

對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。

中行表示，重點(diǎn)支持經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、房價(jià)波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)、以自住需求為主城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，大力支持中低價(jià)位、中小套型普通商品房的開發(fā)建設(shè)，積極支持列入當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)計(jì)劃的重點(diǎn)安居工程項(xiàng)目。

對(duì)近期發(fā)展過熱、以外部投資需求為主、房價(jià)上漲過快的地區(qū)，嚴(yán)格控制貸款。對(duì)于存在土地閑置、炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、虛假個(gè)人貸款等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不發(fā)放新的貸款。

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、信貸條件和貸款抵押品標(biāo)準(zhǔn)，新發(fā)放貸款要以在建工程為抵押。動(dòng)態(tài)調(diào)整貸款成數(shù)，貸款總額不得超過在建工程的五成。嚴(yán)格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

購房人負(fù)擔(dān)將加重

中行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中行存量房貸利率的調(diào)整將嚴(yán)格依照合同進(jìn)行，如果當(dāng)時(shí)所簽合同明確約定貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，那么此類合同并不在調(diào)整之列。

由于房貸政策調(diào)整，2009年初，中國銀行曾表示，對(duì)2008年10月27日(含)之前發(fā)放的首套住房貸款，如利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.85倍、借款人在還款期間無不良還款記錄且調(diào)整當(dāng)日無逾期，借款人可以于2009年1月9日起申請(qǐng)辦理利率優(yōu)惠業(yè)務(wù)，即房貸利率可以打“7折”

中行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去年一季度，根據(jù)房貸客戶的意愿，中行和部分存量房貸客戶簽署了一份補(bǔ)充協(xié)議，將部分客戶的優(yōu)惠調(diào)整至基準(zhǔn)利率的7折執(zhí)行，當(dāng)時(shí)約定合同有效期為2年，2年后中行將執(zhí)行新的合同文本?！耙簿褪窃趽Q發(fā)新的合同文本的時(shí)候，中國銀行會(huì)將部分首套房的7折優(yōu)惠利率調(diào)整至8.5折來執(zhí)行。

有銀行專業(yè)人士算了一筆賬，100萬元的個(gè)人住房貸款，按照20%繳納首付，貸款期限為30年，在將利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率0.85倍之后，支付的利息總額將增加15萬多元，每月客戶將為此多支出425元。

上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，中行將取消存量房貸利率7折優(yōu)惠會(huì)影響購房人利益。利率上調(diào)無疑加重客戶的購房負(fù)擔(dān)，卻有利于實(shí)現(xiàn)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的目的，并相應(yīng)增厚了銀行利潤空間。

中原地產(chǎn)研究報(bào)告認(rèn)為，中行首次提及增加之前已經(jīng)購買的房產(chǎn)，將使之前已購房的炒房者受到很大影響，立刻使很多之前的炒房者拋售房源。如果銀行紛紛效法，這將導(dǎo)致北京在5月二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現(xiàn)，而成交量將減少50%，價(jià)格有望在年內(nèi)下跌3成。

某銀行業(yè)內(nèi)人士表示，中行率先調(diào)整存量房貸優(yōu)惠，這將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。尤其將對(duì)中小銀行制定房貸調(diào)整措施產(chǎn)生“示范效應(yīng)”。如果銀行大面積上調(diào)存量房貸優(yōu)惠，或?qū)⒁l(fā)提前還款潮，客戶會(huì)將手中閑置資金用于償還銀行房貸。