中行存量房貸取消七折利率 存量首套房貸恢復(fù)八五折，相當(dāng)于“被加息”89個基點(diǎn)，暫停三套房貸款

4月23日，中國銀行宣布嚴(yán)格執(zhí)行動態(tài)、差別化的個人住房貸款政策。根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

存量房貸恢復(fù)八五折

中行表示，將積極支持居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續(xù)給予人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的利率優(yōu)惠，滿足居民基本住房需求。對于已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買住房首付比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

一般意義上，存量房貸是指已經(jīng)按揭買房但尚未還清的貸款。2008年，為刺激因金融危機(jī)影響低迷的房市，各商業(yè)銀行推出首套房貸款利率七折優(yōu)惠政策，隨后范圍擴(kuò)大至符合條件的存量首套房貸。多數(shù)銀行的條件是，只要是當(dāng)年10月27日前購房的貸款者，且無不良信用記錄，即可享受房貸的七折利率優(yōu)惠，而此前首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.85倍(八五折)。

中行昨天的文件，意味著已經(jīng)實(shí)施了一年多的存量首套住房貸款七折利率優(yōu)惠將恢復(fù)為八五折，這使得中行成為首家宣布調(diào)整存量房貸款利率優(yōu)惠的銀行。不過對于“存量首套房”的界定以及所涉及的范圍，中行文件中并未予以詳細(xì)說明，對此，中行相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)稱，一切以文件中的表述為準(zhǔn)。

據(jù)中行房貸部的有關(guān)人士介紹，此次調(diào)整時(shí)在合同上規(guī)定的利率調(diào)整方式到期時(shí)開始，因此還不會立即影響到貸款者，而且可能并非所有的存量客戶都會受到影響，具體還是要看總行的細(xì)則和當(dāng)時(shí)簽訂的合同條款。

暫停發(fā)放三套房貸款

此外，中行還表示，將嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。中行稱，加強(qiáng)個人房貸審查，嚴(yán)格限面測、面試和居訪”程序，防范虛假貸款，加強(qiáng)貸款用途審核，不得發(fā)放無指定用途的個人貸款，防止信貸資金違規(guī)流入股市、房市。

對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，除執(zhí)行國務(wù)院對惜售捂盤者的停貸政策外，中行還要求新發(fā)放貸款要以在建工程為抵押，動態(tài)調(diào)整貸款成數(shù)，貸款總額不得超過在建工程的五成，嚴(yán)格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

中行還稱，將適時(shí)調(diào)整土地儲備貸款額度。嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入條件，實(shí)施名單式管理，嚴(yán)格控制對縣級土地儲備機(jī)構(gòu)的新增授信。

此外，據(jù)有媒體報(bào)道，中國建設(shè)銀行已經(jīng)在部分地區(qū)調(diào)整了存量房貸的利率優(yōu)惠，但并未得到建行的官方證實(shí)。

算賬

相當(dāng)于“被加息”89基點(diǎn)

北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉給記者算了一筆賬，以100萬元貸款20年為例，目前七折利率優(yōu)惠為4.16%，月供為6144元，總利息支出為474666元。如果按照利率打八五折計(jì)算，執(zhí)行利率為5.05%，月供為6627元，總利息支出為590530元。月供增加483元。利率七折和八五折相差0.89個百分點(diǎn)，相當(dāng)于“被加息”89個基點(diǎn)。

而對于在2009年房貸政策寬松政策下購買第二套房和第三套房的人來說，壓力更大，因?yàn)楫?dāng)時(shí)可享受利率七折的優(yōu)惠，而調(diào)整之后，需要按照基準(zhǔn)利率1.1倍和1.2倍來計(jì)算，調(diào)整后的利率分別為6.53%和7.12%，相當(dāng)于分別“被加息”237基點(diǎn)和296基點(diǎn)，月供也分別較7折時(shí)增加了1329元和1681元。

張大偉表示，中行這一政策首次提及增加之前已經(jīng)購買的房產(chǎn)，將使得之前已經(jīng)購房的炒房者受到很大影響，立刻使得很多之前的炒房者拋售房源。北京中原預(yù)計(jì)北京在5月份二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現(xiàn)，而成交量將減少50%，價(jià)格有望在年內(nèi)下跌3成。

點(diǎn)津

是否調(diào)整關(guān)鍵看合同條款

長信基金首席策略分析師安昀分析指出，在住房貸款的實(shí)際操作中有三類房貸合同，銀行調(diào)整存量房貸利率也會針對房貸合同標(biāo)注的不同情況而區(qū)別對待。其中一類是在放貸合同中明確標(biāo)注七折，并強(qiáng)調(diào)持續(xù)執(zhí)行，這類合同自然不會受到存量房貸利率調(diào)整的影響；第二類則僅標(biāo)注為七折，無持續(xù)執(zhí)行的標(biāo)注，這類合同很大概率來說，應(yīng)該也不會被調(diào)整利率，但也不排除個別銀行、個別區(qū)域特立獨(dú)行的可能性；第三類房貸合同則標(biāo)注某個具體的利率水平，但不表明折扣，這類可能會被馬上調(diào)整。

中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華表示，如果真調(diào)整了已發(fā)放貸款的利率水平，必然涉及違約的問題。即使是合同已有約定，也難保在當(dāng)初簽署貸款協(xié)議時(shí)存在誘導(dǎo)行為。這會使很多家庭的收支財(cái)務(wù)規(guī)劃被打亂，導(dǎo)致那些自住消費(fèi)者不得不被迫接受高額的利息成本。如果該政策被執(zhí)行，很可能會有消費(fèi)者選擇訴訟等方式維權(quán)，房貸違約、房貸糾紛可能會增加。(記者蘇曼麗)