萬科式應(yīng)對

作為中國房地產(chǎn)市場的帶頭大哥，當樓市前景不明時，許多人希望聽到萬科的聲音。實際上，萬科早已表明了態(tài)度。

2009年，萬科600多億的銷售額，32.1%的凈利潤增長率成為公司歷史上的新高，但相比其他公司在樓市暴漲中動輒翻倍的業(yè)績則失色不少，排在第二位的綠城年銷售額已達510億元，保利、中海也分別以430億元、413億元的業(yè)績緊隨其后。因此，在2010年的眾多樓市預(yù)測里，“踏錯步”的萬科能否坐穩(wěn)行業(yè)龍頭寶座成了一大看點。

“必須承認，萬科確實沒有預(yù)測到2008年底到2009年初的政策逆轉(zhuǎn)，以及隨之而來的市場V型反轉(zhuǎn)。對于這一偶然情況，公司并不后悔。如果回到2008年年初，萬科還是會做出同樣的決定。”譚華杰表示。

在中銀國際的分析師田世欣看來，萬科是較早做好市場調(diào)整準備的地產(chǎn)公司。他的依據(jù)是：一季度萬科銷售的產(chǎn)品中，90平方米以下中小戶型的比例為56%；去年全年至今年一季度，總共拍得土地權(quán)益地價款僅為378億元，僅占同期全部合同銷售收入的48%；雖然也出現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出0.62元，但資產(chǎn)負債率和凈負債率仍然保持在68.1%和36.4%的低水平上，手持貨幣資金179億元，為下半年土地市場調(diào)整時逢低買入做好了準備。以萬科的謹慎態(tài)度，其在調(diào)整市場中的表現(xiàn)通常好于一般地產(chǎn)公司。

一季報顯示，中西部市場實現(xiàn)銷售面積25.4萬平方米，銷售收入22.1億元，同比分別增長43.1%和81.3%。事實上，從2008年開始，萬科就已經(jīng)有意識地避開一線城市土地市場“地王”的糾纏。年報顯示，萬科已經(jīng)進入全國30多個城市，在布局上也是一線、二線、三線并重。在區(qū)域布局方面，萬科在珠三角、長三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域的結(jié)算面積占比分別為31.5%、29.2%、27.8%和11.5%、在結(jié)算收入中的占比分別為34.0%、31.3%。24.9%和9.8%和11.

另外，2009年年報顯示，從銷售額指標看，在本次調(diào)控的一線重點城市中，深圳的份額是10.77%，廣州8.98%，上海9.37%，北京4.95%，合計不到35%，而對比國內(nèi)大地產(chǎn)商50%的平均水平，萬科有其優(yōu)勢。

在譚華杰看來，萬科轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，有其理由?！?009年核心城市土地市場爭奪比較激烈，高溢價成交情況頻頻出現(xiàn)，萬科在拿地方面比較謹慎，主動規(guī)避了爭奪過于激烈的土地。相比之下，二、三線城市更容易找到價格合理、收益空間較好的項目資源。

萬科總裁郁亮則估計，今年銷售面積上，環(huán)渤海區(qū)域可能會和長三角、珠三角差不多，從金額上，因為環(huán)渤海價格可能會偏低一點，大概會占到1/4左右。郁亮還表示，未來萬科三個區(qū)域鼎足而立，加上成都、重慶、武漢、西安等西部城市也會迅速成長起來，萬科的整體布局更加均衡。

對于最近幾年的穩(wěn)健，郁亮的解釋是，“萬科這兩年來放慢步伐，調(diào)整心態(tài)，調(diào)整自己的發(fā)展模式，這也是對過去快速發(fā)展的反思?！庇袅帘硎?，“規(guī)模越大反而會使收益水平下降，對開發(fā)商來說，不能僅僅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益。

另外，今年1月，萬科宣布，隨著國家對保障性住房的日益重視，萬科在保障性住房方面做了很多探索性的嘗試，這部分項目由政府先期墊付一部分資金，周轉(zhuǎn)速度快，零風(fēng)險。