調(diào)控重壓之下，一線房地產(chǎn)商重拾“現(xiàn)金為王”，通過(guò)加速周轉(zhuǎn)為持續(xù)增長(zhǎng)儲(chǔ)備能量。5日，恒大地產(chǎn)(3333.HK)宣布，公司在全國(guó)的所有樓盤(pán)將統(tǒng)一優(yōu)惠15%。恒大地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，樓市低迷將不可避免；加大力度促銷(xiāo)、快速回籠資金，不僅可以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，而且將為今后的行業(yè)并購(gòu)及市場(chǎng)整合做準(zhǔn)備。

業(yè)內(nèi)人士指出，房?jī)r(jià)理性回歸是真實(shí)住房需求有效釋放的前提條件，同時(shí)也是打破樓市“冰凍”局面的關(guān)鍵因素。而恒大等一線房地產(chǎn)商的降價(jià)行為將具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)，有望帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)步入調(diào)整期。

加速周轉(zhuǎn)增持現(xiàn)金

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的貨幣資金十分充足。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度末，申萬(wàn)分類(lèi)的102家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計(jì)達(dá)1792億元人民幣，同比增長(zhǎng)60.4%，創(chuàng)三年以來(lái)新高。其中，萬(wàn)科(000002)手持現(xiàn)金179.2億元人高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和。另外，首開(kāi)股份(600376)、保利地產(chǎn)(600048)、金融街(000402)等公司貨幣資金均超過(guò)100億元。

恒大地產(chǎn)最新公布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，今年4月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額37.4億元人民幣，合約銷(xiāo)售面積57.8萬(wàn)平方米。1至4月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額121.3億元，合約銷(xiāo)售面積189.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地產(chǎn)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)募集資金6億美元。在銷(xiāo)售回款和票據(jù)發(fā)行的雙重影響下，恒大地產(chǎn)所持貨幣資金顯著上升。截至今年4月30日，恒大現(xiàn)金余額達(dá)209.9億港元，增長(zhǎng)28.3%和

業(yè)內(nèi)專家指出，企業(yè)提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩種方式，一是加速周轉(zhuǎn)、擴(kuò)張規(guī)模，二是提高售價(jià)、最大化單位利潤(rùn)。在房地產(chǎn)低迷期和平穩(wěn)發(fā)展期，一線地產(chǎn)商往往會(huì)傾向于前一種方式。而在行業(yè)調(diào)整期，追求高周轉(zhuǎn)和規(guī)?；瘮U(kuò)張的房企通常會(huì)降低庫(kù)存、增持現(xiàn)金。

以萬(wàn)科為例，2009年，公司的存貨周轉(zhuǎn)率為存貨周轉(zhuǎn)率為0.54，這為意味著公司庫(kù)存不到兩年便可消化，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般為2-4年。2010年一季度末，在萬(wàn)科各類(lèi)存貨中，現(xiàn)房存貨59.0億元，占比僅5.7%。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉表示，由于堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，公司目前的財(cái)務(wù)狀況和存貨結(jié)構(gòu)健康，能夠應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的各種變化。

重點(diǎn)布局二三線城市

持有大量現(xiàn)金的一線房企普遍表示，將回避前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的熱點(diǎn)城市，同時(shí)繼續(xù)看好二三線城市；希望在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期，低成本獲得優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

今年4月份，恒大地產(chǎn)合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米6，467元，同比增長(zhǎng)32.4%；明顯低于熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅。原因是該公司的項(xiàng)目主要布局在二三線城市，價(jià)格漲幅有限，受政策的沖擊也相對(duì)較小。公司表示，今后，公司將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的策略，避免與其他地產(chǎn)商爭(zhēng)逐高房?jī)r(jià)和高風(fēng)險(xiǎn)城市。

萬(wàn)科也十分看重二三線城市的自住需求。肖莉表示，由于全國(guó)的資產(chǎn)配置需求集中于少數(shù)熱點(diǎn)城市，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于全國(guó)整體。相對(duì)而言，以自住需求為主的多數(shù)二三線城市表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。公司將持續(xù)側(cè)重二三線城市的良性擴(kuò)張。2009年，萬(wàn)科新增項(xiàng)目44個(gè)，大部分位于二三線城市，新增項(xiàng)目樓面地價(jià)僅為2401元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控政策主要針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快的城市。而在城鎮(zhèn)深入推進(jìn)中，二三線城市正迎來(lái)快速發(fā)展期，提前布局二三線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今后將明顯受益。

2009年，二三城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占比已經(jīng)超過(guò)60%。以恒大地產(chǎn)為例，公司4月合約銷(xiāo)售金額排名前3位的地區(qū)為石家莊、重慶及長(zhǎng)沙，占比分別為18.7%、14.1%和10.6%。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，一線房企提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、擴(kuò)大二三城市布局，是穩(wěn)定開(kāi)工率、增加有效供給的舉措，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快“軟著陸”。