- 觀云財(cái)富 潘亮

未來房價(jià)要達(dá)到預(yù)期降幅，難！而一旦調(diào)控政策失靈，房價(jià)在今年第四季度很有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。要想真正讓房地產(chǎn)市場降溫，就要有犧牲經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的勇氣。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策始終是在“保八”的基調(diào)下推出，房價(jià)恐怕只會越調(diào)控越瘋狂

調(diào)控后量跌價(jià)滯

前一段時(shí)間，政府出臺了比較嚴(yán)厲的房市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，但是房價(jià)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。以北京為例，2005年時(shí)北京西四環(huán)的房價(jià)每平米還不到1萬元，樓市最瘋狂時(shí)，房價(jià)高達(dá)4萬元/平米，在本輪調(diào)控中，房價(jià)依然維持在3.5萬元左右。這樣的價(jià)格降幅，在現(xiàn)實(shí)的背景下，不過是毛毛雨。

7月3~4日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場量跌價(jià)滯，這種情況不會維持太久，繼續(xù)調(diào)控下去，會出現(xiàn)量價(jià)齊跌的情況。一位知情人士稱，樓市新調(diào)控政策將在三季度發(fā)出，四季度看到效果。房價(jià)真的會如這些政策制定者預(yù)期的那樣，出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌嗎？

政策效果恐將南轅北轍

首先，看看國土資源部將要出臺的調(diào)控政策的具體內(nèi)容。根據(jù)徐紹史的介紹，具體內(nèi)容如下：

一是嚴(yán)格供地計(jì)劃執(zhí)行，保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。

二是嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地，目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的，國土資源部正在對這個(gè)問題進(jìn)行梳理，將出臺新的政策，解決這個(gè)問題。

三是嚴(yán)格土地出讓新合同的執(zhí)行問題，開發(fā)商在土地出讓新合同當(dāng)中，與政府約定了開竣工日期，國土部將依據(jù)土地出讓新合同對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查。

此外，國土資源部總規(guī)劃師胡存智日前表示，房地產(chǎn)用地土地出讓保證金比例將從20%，提高到30%。

徐部長提到的三條，其實(shí)是老生常談，只有提高土地出讓保證金比例，才是國土資源部即將出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策的要害之處。這條政策的本意是想抽緊開發(fā)商的銀根，迫使其降價(jià)回籠資金。但在實(shí)際操作過程中，這一政策將會大大限制房地產(chǎn)市場的供給，使土地供應(yīng)更加傾向那些現(xiàn)金流充裕、政策博弈能力強(qiáng)的央企，從而加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。因此，國土部的新政對于抑制房價(jià)而言，初衷雖然好，但實(shí)際效果可能是南轅北轍。

其次再看看銀行信貸是否真能收緊。本次新“國十條”之所以被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，就是因?yàn)橥ㄟ^差別化信貸來收緊銀行貸款。但是由于2009年執(zhí)行寬松的貨幣政策“超額完成任務(wù)”，導(dǎo)致整個(gè)銀行系統(tǒng)投放了至少12萬億的貸款(這是保守估計(jì))，而這些新增貸款主要是被地方政府套取，使用效率低下，還本付息能力有隱患，整體銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)驟然提高。如果在這個(gè)時(shí)候再抽緊個(gè)人房貸，使房價(jià)出現(xiàn)超過20%的下跌，銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)必將凸顯。因此，抽緊銀根的調(diào)控政策最終只能是紙上談兵而已，今年信貸增量有可能在下半年暴增。

綜上所述，未來房價(jià)要達(dá)到預(yù)期降幅，難！而一旦調(diào)控政策失靈，房價(jià)在今年第四季度很有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。要想真正讓房地產(chǎn)市場降溫，就要有犧牲經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的勇氣。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策始終是在“保八”的基調(diào)下推出，房價(jià)恐怕只會越調(diào)控越瘋狂。