鳳凰衛(wèi)視4月1日《金石財經(jīng)》節(jié)目播出“羅家聰：內(nèi)地客專買高價樓 推高香港房價”，以下為文字實錄：

曾?s漪：我們今天的節(jié)目特請到的是交通銀行香港分析師羅家聰先生來談一談香港的房地產(chǎn)經(jīng)濟還有什么樣的解困之道，羅先生你好。

羅家聰：你好。

曾?s漪：我們在媒體上看到香港的房地產(chǎn)價格好像在2008年年底金融海嘯之后是一路往上飆，有人說到現(xiàn)在為止已經(jīng)超越了1997年的水平了。所以我們在看香港樓市的時候是不是覺得這個樓價已經(jīng)升的太貴太夸張了。到底應不應該拿1997年的房價水平來類比現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場？

羅家聰(交通銀行香港首席經(jīng)濟及策略師)：拿1997年的水平?jīng)]意思的，1997年的時候恒生指數(shù)是16000、18000，你說16000、18000現(xiàn)在是不是一個指標，不是吧。你應該問一個問題就是什么是貴？什么是貴是你怎么理解這個樓市是怎么一回事。

樓市是從基本因素來說是讓人住讓人買，如果從讓人住的角度來講，香港現(xiàn)在單位的數(shù)目比住戶的數(shù)目比較多出20多萬，這20多萬單位是沒有人住的。就是那些單位如果你說是放租嘛，放租還是要人來租的對吧。如果是自住的話要人住嗎，如果有單位有人買了但是沒有人住的話那一定是把這個單位呆在這里等待價格上升，這是炒家。

所以這些部分就反應了香港的居住的問題單位的問題，供求的問題根本不是一個很嚴重的一個情況這是一。

另外二，如果樓從不是讓人住的角度的來講，是讓人買的角度來講。過去10多年，1997、1998年到現(xiàn)在為止香港的住戶的持續(xù)的水平，私人來說是沒有上升的，橫行在一個水平。如果這樣的話你從樓是讓人買的角度來說，那個樓價應該也跟這個(中位入息 音對)應該在一個平的水平。

所以從這個角度來講1997年如果是一個不理性過貴的那個水平的話，現(xiàn)在的人工跟1997年一樣，那現(xiàn)在如果達到1997年的水平應該是已經(jīng)達到了一個不理性，一個偏貴的水平。那樣來講，1997那個高位是有意思的。如果你不用這個中位入息來講，純粹的因為1997一個高位所以現(xiàn)在一個高位，那就沒道理了。

曾?s漪：是，我們實際上現(xiàn)在看到香港的居民的收入的增長確實是緩慢的，跟1997點比較來看。

羅家聰：零，不是緩慢，十多年是零。你看統(tǒng)計署這個中位入息不論是個人還是住戶，連續(xù)在十多年的平的水平。

曾?s漪：所以如果是這樣的話，香港人更沒有理由有能力去買所謂這么高價的房子，或者我們現(xiàn)在看到真的覺得買不起房子的情況。但問題是說事實擺在眼前，香港的房價是一般的老百姓很難去負擔的。所以有人說為什么房價會炒起來，理由到底在哪里。有銀行界的高層這么說，說是因為這兩年來香港的房地產(chǎn)市場的買家結(jié)構(gòu)改變了。他們估計有25%到30%是由內(nèi)地人來買的。從你的了解情況看起來，真的是內(nèi)地人推高了香港的樓價嗎？

羅家聰：應該是，因為有一些說法是內(nèi)地來香港買占比不是很大，還有他們買的主要是貴的一批，一回事。但是你要知道首先貴的樓會帶起便宜樓，如果貴的樓炒起的話便宜的樓一定會跟隨，這是一。

二，貴的樓其實在香港的供應跟買賣雙方都不是大數(shù)，如果只要有一些錢，那怕是很小的錢去香港去買，比方說近期那個成交不是那么大，只要每個月有一點點的成交。這些新的成家就造成了一個新的樓價，我們每個月公布的數(shù)字就是每個月單個月成家的價格所計算出來的那個樓價指數(shù)。只要他們?nèi)ベI貴的這幾個單位可能說已經(jīng)足夠把香港的樓價指數(shù)推高。

曾?s漪：從這個情況看起來即便25%到30%的比例是由所謂內(nèi)地人來買，又或者是大概20%這樣的數(shù)字，無論如何主要的炒家還是香港人呢。

羅家聰：我不覺得，我覺得還是有錢的人，有錢的人應該內(nèi)地人比較多，可能在樓市買賣上面，香港有，但是香港我覺得如果真的他們要炒的話可能是炒賣一些中價的，不是最高端的一批。

曾?s漪：另外這種新的在防房地產(chǎn)市場新的買家的結(jié)構(gòu)，香港政府目前在處理房地產(chǎn)市場問題就非常的復雜了。有一種說法是說，政府最大的問題就是土地供應不足使得香港的房價居高不下，到底是不是？

羅家聰：我不同意，香港可以開發(fā)的土地非常多，你有很多土地現(xiàn)在是劃來做一些綠化郊野什么的，這些事實上現(xiàn)在已經(jīng)有一些不法的人士把它慢慢的私自地改變了它的用途。香港有很多舊的工廠，在過去20年很多北上的企業(yè)它們放棄了香港的工業(yè)，這些廠是沒有人住的，這些可以拆掉重建。還有更大一個供應就是什么，就是很多舊區(qū)，香港曾經(jīng)有一座大廈是倒塌了。

其實有很多香港戰(zhàn)后的樓都接近50、60年的歷史，使香港的建筑在50、60年的時光應該差不多。所以有很多是必須要重建的項目，在50、陸家嘴、旺角、灣仔、九龍東，很多很多。這些大概6、7層的如果你拆掉，如果要說建60、70層，就算建30層的話，你的供應已經(jīng)多了很多。

曾?s漪：香港的，就說如果真的要把現(xiàn)有的房子拆掉，老舊的房子拆掉重建，再加上一些土地供應拿出來，香港實際上是提供房子興建是0：08綽綽有余的。

羅家聰：非常的，我剛才就說現(xiàn)在單位比住戶的注目已經(jīng)多出了20多萬。