低買高賣，是投資的不二法則。但是，如何才算“低買高如何才算“高賣呢？如何用價值投資的理念去投資海外房產(chǎn)呢？日前，記者就這些問題對話澳中集團董事局主席金凱平。

問：作為一個房產(chǎn)投資者，你是如何理解巴菲特投資理念？

金凱平：沃倫巴菲特，舉世聞名的投資家，被譽為“股神”。在股市中，他不去選擇那些市值已經(jīng)很高、受到眾人追捧的“熱門股”，因為這樣的股票定價已經(jīng)蘊含了太高的承諾和期望。但同時也不選擇那些看似很便宜，卻沒有什么發(fā)展前途的“煙蒂”公司。而是尋找那些目前市值不高、市場關(guān)注度有限，但卻有巨大潛力的股票，就像是那些自然條件優(yōu)越，但還是未經(jīng)開墾的濕地一樣。他買下這些股票后，只是等待時機成熟，坐等獲取豐厚回報。

問：房地產(chǎn)投資如何實踐巴菲特投資理論？

答：我在進行房地產(chǎn)投資的實踐和研究過程中發(fā)現(xiàn)，巴菲特的股票投資方法完全可以移植到房地產(chǎn)投資中，也就是說，能夠給投資者帶來最大回報的房地產(chǎn)，一定是那些當(dāng)時看上去所處地段和區(qū)域不怎么火熱的，不被很多人重視，價格還相對處在低位的對象，就像一片很容易被忽視的“濕地”。但只要這些地區(qū)未來存在著城市規(guī)劃發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口遷入等有利機遇。投資者如能看準(zhǔn)形勢，及早買入該地區(qū)的房地產(chǎn)，將來肯定能收獲巨幅升值。反過來，等到那些地區(qū)被開發(fā)成熟，價格已經(jīng)被推得很高的時候，投資者再來介入，獲利空間就非常有限了。“濕地”變成“熟地”之后，機會也就沒有了。這就是我推薦給房地產(chǎn)投資者的一條重要理論——“濕地理論”

問：“濕地理論”在國內(nèi)有成功范本嗎？

答：“濕地”的例子在各國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中比比皆是，上海浦東最具典型性。上海浦東在20年以前，是一處“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”之地，備受冷落(數(shù)據(jù)顯示，1990年前后浦東的平均房價只有1000元左右)。但20年后，卻變?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)頭羊(根據(jù)2010年的統(tǒng)計，浦東新區(qū)的平均房價達到了每平方米25600元)，成為人們置業(yè)購房趨之若鶩的所在(從1990年到2008年，浦東新區(qū)僅戶籍人口就增加了60萬)。在這當(dāng)中起決定作用的，毫無疑問是“浦東開發(fā)”政策。如果沒有開發(fā)政策，沒有包括道路交通在內(nèi)的各種基礎(chǔ)建設(shè)，沒有經(jīng)濟金融的一系列規(guī)劃布局，也就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的興盛。

上世紀(jì)90年代初的上海，浦西已經(jīng)人滿為患，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施改建成本巨大，唯有將視線轉(zhuǎn)移到當(dāng)時地廣人稀的浦東，才能一展手腳，這也就是浦東必定會成為開發(fā)商開發(fā)的選地。由此可見，能否在最初階段，準(zhǔn)確判斷出城市規(guī)劃發(fā)展、交通設(shè)施建設(shè)、人口遷移的方向，對于選準(zhǔn)最佳“濕地”至為關(guān)鍵。

問：國內(nèi)限購限貸政策已經(jīng)對房價有所打壓，對于海外投資者來說，如何在澳大利亞投資房產(chǎn)？墨爾本的“濕地”又在哪里？

答：墨爾本東南區(qū)一直是房地產(chǎn)投資者熱烈追捧的對象。東南區(qū)擁有很多優(yōu)越條件。但是，它最大的劣勢也正在于它擁有各項“優(yōu)勢”的時間太長了！經(jīng)過這么多年發(fā)展，東南區(qū)已經(jīng)成熟，地價也被抬升到一個相當(dāng)高度。如果選擇東南區(qū)投資，盈利空間變得非常狹小。

再來看墨爾本的北區(qū)。北區(qū)雖然不像東南區(qū)房地價那么高，但也是較老的居住區(qū)，人口密集；此外，北區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對比較滯后，因此雖然距離市中心的直線距離不算遠(yuǎn)，但堵車?yán)_很常見；而且它遠(yuǎn)離海邊，從房地產(chǎn)升值角度看，也不是理想選擇。

唯有西南區(qū)才符合“濕地”的標(biāo)準(zhǔn)。西南區(qū)是整個墨爾本地區(qū)開發(fā)最晚的地區(qū)，在過去的幾十年里一直默默無聞。但在墨爾本城市發(fā)展長期規(guī)劃中，早已被設(shè)計作為發(fā)展后備基地的地區(qū)。隨著墨爾本新的大規(guī)模城市開發(fā)計劃——“2030”計劃的推出與實施，西南區(qū)已然成為這個計劃中重點發(fā)展的目標(biāo)。，墨爾本2030計劃主要劃出了5個未來30年內(nèi)政府鼓勵人口增長的區(qū)域，其中Wyndham就在西南區(qū)。

此外，維多利亞洲政府宣布要將城市總?cè)丝跀U大到5百萬。而東南區(qū)與北區(qū)這些人口居住密集區(qū)顯然無法再安置更多的新遷入居民，只有大力增加西南區(qū)的居住人口。更重要的是，目前西南區(qū)尚處在開發(fā)初期，地價房價還遠(yuǎn)低于東南區(qū)，這為投資者獲取大幅盈利創(chuàng)造了條件。

張曦 整理