喬加偉

6月14日，中國人民銀行決定，從6月20日起，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

而同日，國家統計局公布宏觀經濟數據顯示，1-5 月，全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340 億元，同比增長18.5%。其中，利用外資266 億元，大幅增長57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%。

“外資正在快速進入房地產開發(fā)業(yè)，同時企業(yè)也被迫使用更多的自籌資金，其中定金及預收款比重小幅上升，房產信托和PE也是自籌資金增長重要來源。”14日發(fā)布的最新易居6月房產研究報告稱。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，“此次上調仍然是從收回整體流動性著手，對前期過度寬松的貨幣政策的繼續(xù)修正。它必然進一步壓縮了銀行信貸投放的空間。房企對外資和自籌資金的倚重可能加大。

合成債受青睞

1-5月份，在國內金融機構對房企融資收緊的背景下，越來越多的公司將融資的觸角延伸至海外市場。根據中國房產信息集團(CRIC)向記者提供的數據也顯示，5月份，多家房地產公司發(fā)行美元債券，僅遠洋地產、華潤置地兩家就發(fā)行了11.5億美元。

“海外融資的優(yōu)勢，很大程度上是利率低，資金成本低，一般說來海外融資都有這個特點”普益財富的研究員范杰認為除了國內不斷趨緊的流動性情況，籌資成本低是房企海外融資的另一個原因。

CRIC研究報告也認為，從國外投資者來看，美國的量化寬松貨幣政策和低利率為投資者提供了充裕的資金和較高的利息差收益。

而根據CRIC觀察，房產企業(yè)主觀上也更加傾向于發(fā)行以外幣結算的債券，也即所謂的人民幣合成債券(以人民幣標價，但以美元結算)。

業(yè)內人士分析，房地產商之所以樂意用合成債券，是因為中國的境外人民幣回流機制尚不完善。

事實上，中國金融監(jiān)管政策實際上將境外人民幣視作“外幣”，企業(yè)想要把這些資金帶回內地，需要外管局及央行等監(jiān)管機構以“個案”方式進行審核。其間要2-3個月左右。而這段時間企業(yè)仍需為債券支付利息，提升了成本。

而通過合成債，房企從境外融得美元資金，然后以外商直接投資的方式進入境內，這一通道一直是暢通的。

同時，CRIC指出，在人民幣升值的預期下，房企發(fā)行合成債也有以匯率差來平衡利率上浮帶來成本上升考慮。

記者也發(fā)現，1-5月在香港等海外市場融得資金的房產企業(yè)，大多是品牌房產企業(yè)，特別以在香港上市的房企居多。

“這類房企資金方面的數據則顯示了市場對這類開發(fā)企業(yè)仍顯積極的資金回饋?！彼螘罕硎尽４笮推放品科蟾菀淄ㄟ^海外進行融資。

房企“結構性”差錢

房企資金來源整體環(huán)比增長背后，大型房企和中小房企資金來源松緊程度分歧或加大。

中小房企很難像大型上市房企一樣去海外融資，自籌資金大幅增長背后也可能隱藏著大小房企懸殊的境遇。

根據易居房地產研究報告，1-5月企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2 月份的34.4%上升到38.6%，其中自籌資金的一個來源，定金及預收款比重小幅上升。

但是小幅上升的定金和預付款，可能并不能反映中小房企情況。

一位中糧信托人士此前對記者表示，在樓市低迷期，中小房企房子會變得越發(fā)難買，大型房企的情況則相對會好很多。根據陸續(xù)公布的上市房企公告，八成上市房企5月銷售取得增長?！岸簧傩》科箜椖勘容^單一，資金鏈緊可能就推遲項目進度，也就別說什么銷售定金和預付款了。

同時，作為自籌資金另一個主要來源的房產信托，也很難成為一些中小房企的補血良方。

范杰不太贊同現在以中小房企通過信托補血為主，他認為這種說法其實不完全正確，“應該說，能通過信托融資的房企還是有一定規(guī)模的。小房企目前很難通過信托獲得資金，一般現在都用民間借貸的方式”

據岳婷介紹，房地產企業(yè)發(fā)行信托的有口味變重的趨向，也即5月份房產信托呈現信托的單款規(guī)模變大，募集期普遍變長，收益率也在升高。這并不利于小型房企來發(fā)行信托融資。

同時根據用益信托工作室的觀察，這兩個月(4月、5月)，信托投資者的反應趨向冷靜，信托市場發(fā)行方可能出現一些結構性的變化。風險逐漸累積的中小房企信托比較難獲得投資者的認可，或者信托風險補償收益必須進一步提高。

不少觀點認為，民間借貸利率的攀升，銀行貸款增長壓低、定金和預收款的萎縮，正在造成一批較小的房企“死去”

根據日前發(fā)布《2011中國房地產上市公司研究成果報告》，房地產行業(yè)整合的加速尤其明顯。去年中國房地產市場并購案例發(fā)生近90起，其中萬科一年內就收購了24家公司。

進入2011年后，并購案例進一步增多，一季度房地產市場并購案例就發(fā)生了32起，并購案例數與金額均創(chuàng)下單季度歷史新高。