1. 信貸和限購(gòu)政策將使房地產(chǎn)銷售額負(fù)增長(zhǎng)8.91%：

a) 信貸政策的影響：在目前利率水平和實(shí)際GDP增長(zhǎng)9%假設(shè)下，按揭政策將使商品房銷售額減少7.73%，貨幣供應(yīng)趨緊將使商品房銷售額減少1.02%，綜合考慮信貸趨緊將使商品房銷售額減少4.38%，信貸政策將由10年的促進(jìn)需求釋放轉(zhuǎn)向?yàn)橐种菩枨筢尫拧?/p>

b) 限購(gòu)政策的影響：限購(gòu)政策實(shí)施后約10.38%的投資投機(jī)性需求將被徹底壓制，首次置業(yè)和改善性需求將因?yàn)椴环腺?gòu)買資格減少4.15%，限購(gòu)政策總計(jì)將使商品房銷售額減少14.53%。

c) 綜合考慮人均收入增長(zhǎng)和城市化率提升對(duì)于商品房的正常需求增長(zhǎng)以及政策對(duì)于需求的影響，我們認(rèn)為11年商品房銷售額將負(fù)增長(zhǎng)8.91%。

2. 房地產(chǎn)新開工、投資額與房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)背離：

a) 11年統(tǒng)計(jì)口徑商品房新開工面積將同比增長(zhǎng)9.7%，達(dá)到17.97億平米?？紤]11年保障房中扣除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的新開工面積約4億平米，11年整體房屋新開工面積約為21.97億平米。相比10年增長(zhǎng)17.49%。

b) 11年統(tǒng)計(jì)口徑的房地產(chǎn)投資額將同比增長(zhǎng)23.3%，包含所有保障性住房后的實(shí)際房地產(chǎn)投資額將同比增長(zhǎng)29.6%，對(duì)于下游建筑建材行業(yè)有很大的拉動(dòng)作用。

c) 我們測(cè)算11年全國(guó)范圍房?jī)r(jià)漲幅將大概率微幅上漲0.21%。

3. 12年EPS下行將阻礙估值修復(fù)

a) 以某地產(chǎn)公司為例，發(fā)現(xiàn)調(diào)控下該地產(chǎn)企業(yè)11年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流將相比不調(diào)控下減少約25.8%，12年EPS將相比目前盈利預(yù)期減少27.97%，EPS下行也將阻礙估值的修復(fù)。

b) 下半年房地產(chǎn)類股票估值被信貸政策和限購(gòu)政策壓制，雖基本已到底部但很難明顯修復(fù)，將隨政策的松緊波動(dòng)。而股價(jià)的變化由估值變動(dòng)和EPS變動(dòng)情況決定，大概率為區(qū)間震蕩。 下半年房地產(chǎn)