張曉玲 陶杏芳

調(diào)控并沒(méi)有阻礙萬(wàn)科高增長(zhǎng)的步伐。8月9日萬(wàn)科(000002.SZ)發(fā)布中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額656.5億，同比增長(zhǎng)78.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30億。同時(shí)，萬(wàn)科預(yù)收賬款達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的近1200億元，提前鎖定2011年業(yè)績(jī)。

但亮麗的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)報(bào)表之下，萬(wàn)科并非高枕無(wú)憂(yōu)。其凈負(fù)債率相比2010年底有小幅上升，三項(xiàng)費(fèi)用大幅增長(zhǎng)，而年內(nèi)連續(xù)多名副總裁的離職，以及近2000億的廣義存貨，都使萬(wàn)科不能對(duì)下半年的形勢(shì)稍有懈怠。

萬(wàn)科總裁郁亮稱(chēng)，相信中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是堅(jiān)決的，萬(wàn)科能做的就是要“像個(gè)農(nóng)民”，把“一畝三分地”做好。

預(yù)收賬款首超千億

中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%，銷(xiāo)售金額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

相比市占率的提高，萬(wàn)科另一組數(shù)字更驚人：截至報(bào)告期末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共有1022萬(wàn)平方米已銷(xiāo)售資源尚未結(jié)算，合同金額合計(jì)約1187億元。

華泰證券表示，“普通住宅+高周轉(zhuǎn)”是萬(wàn)科市占率創(chuàng)歷史新高的本質(zhì)原因。2011年上半年，公司銷(xiāo)售金額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的比例為2.67%，創(chuàng)公司成立以來(lái)的銷(xiāo)售市占率新高。

根據(jù)民生證券分析師肖肖、趙若瓊的測(cè)算，萬(wàn)科的預(yù)收賬款與上述數(shù)據(jù)稍有出入：萬(wàn)科上半年竣工結(jié)算相對(duì)平穩(wěn)，使得公司的預(yù)收賬款首次突破1000億元，達(dá)1070.7億元；但其期末預(yù)收和中期營(yíng)收合計(jì)1270.62億元，是去年全年?duì)I業(yè)收入的2.51倍，較高的預(yù)收賬款確保了未來(lái)兩年業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

上半年萬(wàn)科竣工面積及結(jié)算面積異于往年。今年1-6月公司完成竣工面積107萬(wàn)平米，僅占全年計(jì)劃竣工面積729萬(wàn)平米的14.7%；今年上半年賣(mài)了656億，只結(jié)算了157億。

對(duì)此，管理層解釋?zhuān)@跟裝修房比例上升有關(guān)系，因?yàn)檠b修房拉長(zhǎng)了結(jié)算周期；另一方面，全年四個(gè)季度結(jié)算分布不均勻，今年結(jié)算資源集中于四季度。隨著四季度項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)全年結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。

相比同業(yè)，萬(wàn)科上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并非最出色。中國(guó)海外(00688.HK)中報(bào)顯示，中海上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售522.3億港元，同比增長(zhǎng)85.9%，增幅超過(guò)萬(wàn)科；另外，恒大地產(chǎn)、碧桂園在上半年的業(yè)績(jī)?cè)龇泊笥谌f(wàn)科。