讀者來信

讀者林先生(35670×××@qq.com)來信咨詢：我在2007年樓市價格相對較為合理時投資買入房產(chǎn)3套，每套總價約50萬元，30%首付每套15萬元，剩余35萬元20年按揭貸款，每月還貸額約2600元，2012年每套房產(chǎn)增值約100萬元/套，月均租金收入1800元/套。目前，房價趨于穩(wěn)定，但國家在未來有推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的可能，請問理財師我是繼續(xù)持有房產(chǎn)，還是有更好的建議？

理財師建議

1.實物投資仍是接下來的總體思路林先生投資的房產(chǎn)，每月的租金收入抵不上銀行的按揭還款，從現(xiàn)金流來說是負數(shù)。也就是說過去五年張先生在房產(chǎn)投資上的成功是基于房價的不斷上漲。如果房價未來不漲或者微幅上漲甚至下跌，張先生在房產(chǎn)上的投資將是負收益。

按目前國內(nèi)大的政策環(huán)境判斷，房價極可能在未來2-3年保持穩(wěn)定。因此堅持投資實物資產(chǎn)還是一個大的投資方向。而如果預期國家在未來有推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的可能性，從過去五年的經(jīng)驗來看，黃金的抗通脹性絲毫不遜色于房產(chǎn)。因此堅林先生可以將手中的部分實物資產(chǎn)——房產(chǎn)換成其他流動性更強的實物類資產(chǎn)，比如說黃金。

2.若2007年轉投黃金收益超房產(chǎn)隨著歐洲金融市場波動等一系列國際經(jīng)濟走勢的影響，現(xiàn)在投資實物資產(chǎn)是明智的選擇。如果算入交易成本、稅費、流動性等方面的因素，貴金屬黃金也可算作不錯的投資選擇。

我們來看一下林先生如果在2007年選擇上海黃金交易所的黃金延期產(chǎn)品(AUTD)會是怎樣的結果：

2007年金價160元/克，每公斤16萬元，投入25萬元資金可買入5公斤黃金(黃金延期產(chǎn)品)，每月還款額0元，2012年黃金價格約為33萬元/公斤。

資金投入=5×16萬×30%=24萬元(實際占用保證金約12萬元)

資金回報率：(33-16)×5/24×100%=354%

(33-16)×5/12×100%=708%(以實際占用資金計算)

由于黃金在交易過程中，國家有免稅政策，而且可以隨時隨地通過上海黃金交易所變現(xiàn)，因此，不管是在交易便利性還是在投資回報率上，黃金投資都勝過了房產(chǎn)投資。