樓市永遠向上的幻覺被示范放大到了全國廣大的三四線城市，從中期看，房產(chǎn)稅的開征可能成為擊穿中國樓市泡沫的利器。房產(chǎn)稅開征之日，是房價見頂之時。

越來越多的數(shù)據(jù)顯示，短期因北上廣深一線城市核心區(qū)的漲價，樓市永遠向上的幻覺被示范放大到了全國廣大的三四線城市。從中期看，房產(chǎn)稅的開征可能成為擊穿中國樓市泡沫的利器。

未來即將開征的房產(chǎn)稅，和目前重慶、上海征收的房產(chǎn)稅會有顯著不同，它是在持有環(huán)節(jié)針對全部存量房產(chǎn)征收的稅種。發(fā)達國家的地方政府普遍開征此類稅收，稅率大約在1%，不同區(qū)域和不同房產(chǎn)的稅率差異較大。

未來即將開征的房產(chǎn)稅，大約何時開征呢？也許在2015年上半年。開征房產(chǎn)稅需要具備全國統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)庫，這個數(shù)據(jù)庫的形成有一些基本條件：一是你是誰？即個人的身份信息；二是你的家庭成員是誰？即家庭成員的組成和變動信息；三是你在中國境內(nèi)持有的房產(chǎn)套數(shù)和類型；四是你及家庭成員的個人征信、納稅等相應(yīng)信息。因此全國房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度需要公安、民政、央行、稅務(wù)和地方住建部門現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫的集中和統(tǒng)一，逐漸從物理集中邁向數(shù)據(jù)倉庫。如果一切順利，該數(shù)據(jù)倉庫可能在2014年年中初步形成，在2015年上半年具備選擇一些省市進行開征試點的條件。房產(chǎn)稅從空轉(zhuǎn)進入實轉(zhuǎn)的時間并不遙遠，也許就在2年左右。

為什么政府需要開征房產(chǎn)稅？因為稅源不足。

中國經(jīng)濟目前并沒有擺脫2010年以來形成的持續(xù)放緩的大格局。如果從流轉(zhuǎn)稅的增速來倒推中國GDP增速，那么在2012年可能是6.8%，2013年一季度則可能低至6.5%，從目前到2020年，中國GDP要維持7.5%的增速難度極大。在這樣的背景下，政府稅源日益枯竭。

地方財政的困難尤其巨大，1994年分稅制后，地方財力日益萎縮，地方靠拖累銀行和逃費銀行債務(wù)，勉強維持到了2000年；此后靠土地財政，維持到了2008年；然后靠地方投融資平臺，維持到當(dāng)下。隨著營改增稅改的推廣，地方政府已不再具備任何主體稅種。通過向企業(yè)增加稅負已很困難，民企不堪重負，國企分紅艱難。因此，開拓稅源很自然地集中到了居民身上，而中國居民擁有的最大宗財富可能就是房產(chǎn)。

那么該稅將如何開征？

在我看來，如何開征并不重要。重要的是，房產(chǎn)稅對中國樓市的沖擊很可能被嚴重低估了。

決策者也許會在稅基方面有所考慮，例如，按家庭成員的多少進行免稅面積的扣除，比如3口之家150平方米以下的住房免稅；例如，按房屋類型，進行免稅套數(shù)的扣除；例如，農(nóng)民自建住宅、房改房、2套以內(nèi)的商品房或經(jīng)適房免稅。決策者還可能在稅率方面有所考慮，例如在一二線城市的房產(chǎn)稅率定得相對高些，而將三四線城市的稅率定得低些。

我之所以強調(diào)如何界定免征不重要，在于以下邏輯：一是較寬泛的免征規(guī)定，會對三四線城市的財力補充作用有限，而較狹窄的免征規(guī)定，則對民眾的廣泛不滿難以平息。二是即便從邊際角度看，只有中國的富裕群體才可能真正承受房產(chǎn)稅(例如僅對2套以上房屋開征房產(chǎn)稅，并隨套數(shù)的增加而累進)，那么少數(shù)富裕群體拋棄房產(chǎn)投資，將帶來巨大市場震動。

這就是投資中的羊群效應(yīng)。對沒有多套房的居民來說，房價上漲本來就是紙上財富難變現(xiàn)，而對中高收入群體，如果富裕群體逐漸放棄投資房產(chǎn)，這種示范效應(yīng)很可能被決策者忽略。比方說，中國居民儲蓄賬戶中，99.46%的賬戶余額在50萬元以下，但這一定不意味著對僅占賬戶數(shù)0.54%的高余額賬戶收稅，會不引起儲蓄的急劇分流。

房產(chǎn)稅為什么會沖擊巨大？原因在兩方面，一是從中長期看，即便沒有緊鑼密鼓的調(diào)控，中國房地產(chǎn)市場也已進入平臺期，此時出臺房產(chǎn)稅政策，雪上加霜的效果更顯著。二是房產(chǎn)稅是標(biāo)志性的財富再分配政策。中國居民財產(chǎn)中最重要的形式是房產(chǎn)，國家統(tǒng)計局曾統(tǒng)計認為，房產(chǎn)占中國居民家庭財產(chǎn)的70%，對這一部分征稅影響極其深遠。哪怕是0.5%的稅率，以房屋產(chǎn)權(quán)70年計，也意味著本來屬于你的財富，瞬間有35%不再是你的了。中國居民的生活將更依賴于薪酬，而不是財產(chǎn)性收入。按馬克思的定義，沒有或較少擁有財產(chǎn)性收入，主要依賴出賣勞動生活，是無產(chǎn)階級的典型特征。

不僅如此，房產(chǎn)稅的開征還衡量著政府執(zhí)政的開明程度。房地產(chǎn)調(diào)控至今，之所以政策疊出，效果糟糕，與民意相悖，就在于政策決策的透明度低，民意參與度幾乎為零。因此，在開征房產(chǎn)稅之前，真希望決策者能夠反思政策制定的目標(biāo)、執(zhí)行的效果和民眾的認同度。

一是是否應(yīng)考慮中國民眾如何保存其財富？2003年至今，M2增長5倍，GDP僅增3倍，對發(fā)鈔背后隱含的攫取通貨膨脹稅的沖動是否應(yīng)該克制一下？二是地方財政至今步履艱難，是用房產(chǎn)稅來轉(zhuǎn)嫁問題，還是真正進行1994年以來的綜合財稅改革？三是在中國房產(chǎn)和土地所有權(quán)分離，房屋普遍建設(shè)在已交納土地出讓金的租用土地之上，房產(chǎn)稅開征的法律依據(jù)是否充分？四是房地產(chǎn)劇烈調(diào)整的金融風(fēng)險是什么？曾有官員認為即便中國房價下跌50%銀行業(yè)也扛得住，這種判斷甚至比激進的學(xué)者更為大膽。五是沿用秘密討論、出其不意實施的舊習(xí)，還是保持足夠的決策透明度、公眾參與度？

我悲觀地認為，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論尚不夠充分，倉促的政策極有可能使中國樓市泡沫被擊穿，在未來的中期時間段內(nèi)，除了一線城市和少數(shù)二線城市的核心區(qū)，其他地區(qū)的房產(chǎn)并不再具備投資價值，甚至可能成為棘手的風(fēng)險資產(chǎn)。

房產(chǎn)稅開征之日，是房價見頂之時。(作者系北京師范大學(xué)金融研究中心教授)