大潮退去，誰將成為遺留在沙灘上的貝殼？

曾經(jīng)紅極一時的山東威海乳山市銀灘房地產(chǎn)開發(fā)正在面臨著困惑：喧囂之后，是平靜，還是死寂？

一線海景房空置率達八成

8月份，是銀灘最好的季節(jié)。

當很多地方在40攝氏度左右高溫下煎熬時，這里的氣溫還在26攝氏度上下。

8月2日傍晚，在乳山銀灘的大拇指廣場，來自河北石家莊的劉先生一家4口正在準備“回家”吃飯。

前年，他們在這里買了一處70多平方米的海景房，這兩年的7、8月份，都要過來住上一段時間。

劉先生當初買這套房時花了不到30萬元，當時覺得價格不高，畢竟是海景房，但兩年下來，他覺得當初的決策還是有點問題。

“因為上班的關(guān)系，來這里住的時間很短。而如果讓老人單獨來住，又不放心。至于退休之后，能否長期在這里居住還很難說。”他告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“買房子遠不如租房子，7、8月份，像在銀灘這樣的房子，一個月的租金也不到2000元。”

現(xiàn)在，劉先生正在準備將房子出手。

像劉先生這樣的情況，還屬于利用較“充分”的。在他們小區(qū)，一線海景房空置率在八至九成。整棟樓黑乎乎的，看不到燈光。

劉先生的說法得到當?shù)刂薪楣镜淖C實。一家房產(chǎn)中介的張女士告訴記者，一線海景房空置率確實很高，超過八成的房子空置。但二線房子，也就是離開海邊五六百米的房子，入住率高些，大約在四五成。

普通房子還有入住率，沿海很多別墅幾乎是從建起來之后，就無人入住。記者在乳山的沿海別墅區(qū)看到，這些別墅周圍荒草叢生，墻體斑駁破敗，房間玻璃千瘡百孔。

據(jù)山東當?shù)孛襟w日前報道，到了冬季，銀灘一線的房子入住率還不到2%。這是標準的空城。

突然想起銀灘還有一處房產(chǎn)

“我目前在中央一個部委工作，以前在地方工作時，在銀灘有置業(yè)，當時只花了十幾萬，但是基本不去，主要是因為工作太忙。國慶期間在山東參觀考察時突然想到銀灘還有自己的一套房?！币晃汇y灘的業(yè)主去年在網(wǎng)上如是留言。

一個“突然”兩字，基本可以說明銀灘業(yè)主的購房心態(tài)。

為什么一線的海景房空置率如此之高？銀灘二手房交易中心一位工作人員分析道，這是因為在沿海一線買房的人，基本都是以投資為目的。

上述中介張女士稱，銀灘的房子在2007年前后賣得最火，一個客戶買三四套房子的，多得是。買了之后，就放在那里等待升值。

買銀灘海景房的，幾乎無當?shù)鼐用?。銀灘的房子賣遍了全國，是乳山當?shù)卣?jīng)引以為豪的事。事實也確實如此。在乳山銀灘的高速公路下口，記者的車前面排了3輛車，一輛來自山東淄博，另外兩輛來自河北。

但曾經(jīng)的熱潮正在消退。現(xiàn)在，在銀灘房產(chǎn)中介門口，貼滿了二手房轉(zhuǎn)讓的廣告。張女士說，今年二手房的房價，可以說是近年來最低的。與去年相比，二手房價下降了一至兩成。現(xiàn)在準備出手的人比此前多了不少。

同時，今年新開樓盤與往年相比減少很多。張女士說，以前開發(fā)的樓盤大量空置，業(yè)主又準備出手，這個存量本身就夠消化的。過去開發(fā)的樓盤位置好，但因為是二手房，價格遠遠低于新樓盤。很多沿海二手房的價格在每平方米3000多元，但位置好的新樓盤價格在五六千元。

張女士提醒說，如果想在銀灘買房，千萬不要相信所謂的購房團，他們都有加價，執(zhí)行價很死。最好是到銀灘自己考察，能省好幾萬。

在銀灘二手房交易中心，記者遇到一位來自北京的李先生，他去年在銀灘買了一套面積40多平方米的海景房，當時價格是每平方米6000元?，F(xiàn)在，二手房交易中心工作人員告訴他，如果現(xiàn)在出手，價格在每平方米4500元。

但李先生此時并不打算出手。從去年買了房，他就沒有來看過。這次是過來認認家門，也順便打探一下行情。

轉(zhuǎn)型養(yǎng)生養(yǎng)老

曾經(jīng)紅火的房地產(chǎn)開發(fā)，最高時給乳山市帶來六成以上的財政收入。

近20年來，僅在乳山銀灘，累計開發(fā)房地產(chǎn)面積就超過1800萬平方米。

今年是乳山市撤縣設市20周年，當?shù)仡I(lǐng)導談到乳山下一步的發(fā)展，一個關(guān)鍵詞就是：轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型的方向，仍然離不開工業(yè)。

乳山市決定，把培育壯大金屬冶煉加工、裝備制造、安全食品、生物科技、新材料、新能源6大百億產(chǎn)業(yè)集群作為工業(yè)振興的重中之重，爭取用3年時間再造乳山工業(yè)。

房地產(chǎn)也面臨轉(zhuǎn)型，針對近年來銀灘房地產(chǎn)開發(fā)減緩、配套缺失、空置率高等問題，乳山市市長隋建波日前接受媒體采訪時說：轉(zhuǎn)型房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，就是適度開發(fā)、打造品牌、規(guī)范管理、拓展轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)拓展經(jīng)營。堅持邊規(guī)范、邊開工，適度控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，防止過熱開發(fā)和大起大落。

同時，乳山市也在探索如何使已建成的空置房產(chǎn)變活。這其中的一招就是引導其由投資型產(chǎn)業(yè)變?yōu)轲B(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)。

“由傳統(tǒng)地產(chǎn)邁向養(yǎng)生養(yǎng)老（地產(chǎn)）,是開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變、發(fā)展思路的創(chuàng)新，也是銀灘房產(chǎn)的‘重生’?！彼褰úㄕf。

養(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)的模式是，開發(fā)商引進專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，返租業(yè)主的閑置房屋進行統(tǒng)一改造，與專業(yè)酒店、健康管理公司、物業(yè)公司合作，打造新型度假養(yǎng)老經(jīng)營模式。

但這一模式，能否改變銀灘的空城現(xiàn)象，現(xiàn)在還不得而知。即使按照50%的空置率計算，這些年來，銀灘的空置房也在千萬平方米。有多少老人可以過來消化這些存量，還是未知數(shù)。