租金報(bào)價漲兩倍 自貿(mào)區(qū)房東“爆炒”寫字樓

李娟

自貿(mào)區(qū)概念的持續(xù)升溫使區(qū)域內(nèi)的寫字樓租金報(bào)價處于瘋狂上漲的狀態(tài)。

“幾乎一天一個價，國慶節(jié)前才報(bào)了1.5~2元/平方米·天的寫字樓，國慶節(jié)后馬上就漲到了4元/平方米·天?！笔腊钗豪硎松虾Ｑ芯坎慷轮x晨對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者稱，現(xiàn)在更離譜，有一些房東把報(bào)價調(diào)高到了5元/平方米·天。還有更大膽的房東，直接報(bào)6元/平方米·天，較之前漲幅超兩倍。

受上海自貿(mào)區(qū)獲批掛牌的利好影響，處于自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的倉庫、寫字樓均成為關(guān)注熱點(diǎn)。有市場人士認(rèn)為，9月29日自貿(mào)區(qū)掛牌后，自貿(mào)區(qū)亞太分撥中心、跨國公司地區(qū)性總部等均將大量使用當(dāng)?shù)氐膫}庫和廠房資源。

同時，如果未來的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊地和辦公地分離的模式，自貿(mào)區(qū)以外的寫字樓市場會受到推動，租金漲幅或?qū)⒓涌臁?/p>

按照業(yè)內(nèi)嚴(yán)格的區(qū)分，自貿(mào)區(qū)里并沒有甲級寫字樓，大部分寫字樓都是早期建成的，辦公條件不算理想。

但5~6元/平方米·天的價格，已經(jīng)直逼上海陸家嘴甚至南京西路商圈的寫字樓報(bào)價。目前自貿(mào)區(qū)報(bào)價相對較高的寫字樓中，以靠近外高橋管委會的湯臣國際貿(mào)易大廈及外高橋大廈的房源居多。

來自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，整個外高橋板塊新增供應(yīng)辦公樓并不多，目前在售的僅有樂非大廈，該項(xiàng)目為酒店式公寓。今年8月的成交均價為2.26萬元/平方米，9月已達(dá)2.4萬元/平方米。從交易量上看，沒有出現(xiàn)顯著變化，該項(xiàng)目8月成交14套，9月反而下降到3套。

“現(xiàn)在注冊公司比較熱，所以要找一個地址用來注冊公司，辦公樓、寫字樓都可以?！庇幸晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者透露，自貿(mào)區(qū)的概念出來后，許多公司急著去搶注，這也是導(dǎo)致寫字樓熱的另外一個原因，因?yàn)樾枰粋€公司注冊地址。

但是，雖然外高橋保稅區(qū)的寫字樓報(bào)價一路飆升，但實(shí)際成交非常之少。

與寫字樓相比，倉儲物業(yè)反而不熱，價格的波動并不大。這緣于許多公司注冊時大多會選用寫字樓地址，不少中介還有接受委托辦理“假注冊”地址，“注冊地和倉庫并不一定非要在一起，所以現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)概念比較熱的時候，來租一個倉庫并不一定是好主意。”謝晨說。

自貿(mào)區(qū)劃定的28平方公里之外，與之直接相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，主要集中在浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四個板塊。

來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表示，外高橋板塊一些二手辦公樓報(bào)價則比政策發(fā)布前調(diào)高了30%~50%。租金目前已經(jīng)漲到了3元/平方米·天，比政策公布前有20%~30%的漲幅。

區(qū)域內(nèi)的一些廠房租金也有30%左右的漲幅。但是這僅僅停留在報(bào)價上，從實(shí)際成交角度來講，二手辦公樓成交價并無太多差別，基本在1.3萬~2萬元/平方米浮動。不過辦公樓的入駐率比政策發(fā)布前提高了三成。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍表示，臨港板塊辦公樓交易相對活躍些，有3個項(xiàng)目在售，8月成交均價為9064元/平方米，9月成交均價為1.1萬元/平方米。由于該板塊推出項(xiàng)目相對較多，受到政策刺激交易量出現(xiàn)放量。8月成交面積4244平方米，9月成交面積為9555平方米。

謝晨表示，從長期來看，自貿(mào)區(qū)的倉庫、寫字樓都將是一個長期的利好，現(xiàn)在被刺激到高位，從長久看，很快將恢復(fù)正常。