□本版撰文信息時(shí)報(bào)記者田桂丹實(shí)習(xí)生張?zhí)扃?/span>

日前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。昨日，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥就“雙向調(diào)控”作出了權(quán)威解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。

對(duì)此，廣州是否會(huì)將此前提過(guò)的根據(jù)區(qū)域、人群和套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)研究差別化限購(gòu)政策的調(diào)控思路，重新提上日程呢？記者昨日就種種調(diào)控新猜想，采訪了廣州市房地產(chǎn)業(yè)界人士。

名詞解釋

限購(gòu)

廣州限購(gòu)會(huì)否差別化放松？

2012年初，廣州曾透露在研究當(dāng)年房地產(chǎn)調(diào)控思路中，建議適當(dāng)調(diào)整新建住房購(gòu)買的行政調(diào)控手段，如針對(duì)住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，研究差別化“限購(gòu)”措施的可行性，在實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理穩(wěn)定的同時(shí)，促進(jìn)住房交易。

這種差別化限購(gòu)是否會(huì)再次提到廣州房地產(chǎn)調(diào)控計(jì)劃表中？昨日，不少房地產(chǎn)專家認(rèn)為，廣州不會(huì)松綁現(xiàn)有的限購(gòu)政策，但也不會(huì)進(jìn)行加碼。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，在房?jī)r(jià)上漲壓力不大的非一線城市，有可能會(huì)松綁限購(gòu)政策，但廣州作為一線城市，只有可能被列入嚴(yán)控不可能會(huì)放松。

廣州市房地產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，增城、從化應(yīng)該不會(huì)納入限購(gòu)范圍，去年底青島也出現(xiàn)行政區(qū)劃調(diào)整，但原先不限購(gòu)的區(qū)域仍不執(zhí)行限購(gòu)政策，中央政府并未要求其進(jìn)行限購(gòu)。那么廣州也應(yīng)該是按照區(qū)域分類限購(gòu)，保持目前的限購(gòu)政策不動(dòng)，也不會(huì)再具體到某幾個(gè)老城區(qū)去規(guī)定是否限購(gòu)。除非是房?jī)r(jià)突然大漲，增城從化才有可能被要求限購(gòu)。

佛山可能松綁吸引廣州客？

目前，廣州不少購(gòu)房者跑到廣佛交界的金沙洲等地去購(gòu)房，卻又受阻于佛山的限購(gòu)政策。那么，佛山是否有可能會(huì)松綁限購(gòu)去吸引廣州客呢？

2011年10月，佛山也表示要松綁該市限購(gòu)，但后來(lái)仍繼續(xù)執(zhí)行被業(yè)界人士認(rèn)為不太適合佛山實(shí)際的嚴(yán)控限購(gòu)政策。此后，不少?gòu)V州購(gòu)房者只能是采取補(bǔ)繳社保等方式，到佛山進(jìn)行購(gòu)房，加大了金錢成本和時(shí)間成本。

有專家認(rèn)為，廣佛兩地的現(xiàn)有限購(gòu)政策變化的可能性都不太大。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，佛山也會(huì)繼續(xù)執(zhí)行其現(xiàn)有限購(gòu)政策，只有在部分已經(jīng)出現(xiàn)了市場(chǎng)較大調(diào)整的三四線城市，才有可能會(huì)實(shí)行樓市“雙向調(diào)控”中的“托底”政策。但像廣佛這樣的一二線城市，目前樓市正處于微妙時(shí)期，更大可能只有是讓市場(chǎng)自行調(diào)整，不會(huì)突然出臺(tái)松綁或者是加嚴(yán)的政策。

限價(jià)限簽限售

政府“自選動(dòng)作”或會(huì)取消？

黎文江認(rèn)為，目前樓市調(diào)控難放松，仍需持續(xù)控制房?jī)r(jià)。限購(gòu)限貸等政策依舊，調(diào)控將會(huì)呈現(xiàn)表面松實(shí)質(zhì)緊。

黎文江分析，針對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行分類調(diào)控，廣州應(yīng)該會(huì)取消限價(jià)、限簽、限售政策，這“三限”政策都是與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)有關(guān)的、地方政府自行制定的政策。受“三限”政策影響，目前廣州樓市有很多認(rèn)購(gòu)房?jī)r(jià)較高的樓盤現(xiàn)在還沒(méi)有正式簽約，時(shí)間拖得太久可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

市房協(xié)樓市藍(lán)皮書表示，房地產(chǎn)調(diào)控措施如限購(gòu)、限貸和提高非戶籍購(gòu)買門檻等均在需求端上進(jìn)行加壓，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)控制商品住房的新開工量和竣工量對(duì)供給端進(jìn)行調(diào)整，使得市場(chǎng)的供求出現(xiàn)暫時(shí)的平衡。但一旦房地產(chǎn)調(diào)控措施有所放松，需求立馬被釋放，在收入預(yù)期明顯增加的情況下房?jī)r(jià)有可能再次暴漲。這也是當(dāng)前調(diào)控政策不可放松的主要原因，因此預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈依然存在。

增加中小套型商品房

限價(jià)房是否會(huì)重新入市？

廣州房地產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，廣州可能會(huì)在中小套型商品房上有動(dòng)作，可能會(huì)是在土地出讓時(shí)定好規(guī)則，與土地供應(yīng)結(jié)合起來(lái)。過(guò)往廣州住宅土地供應(yīng)也有70/90戶型比例要求，但后來(lái)也慢慢淡化了。

值得關(guān)注的是，北京增加中小套型商品房中提出了“自住型商品房”概念，自住型商品房與此前廣州曾推出的限價(jià)房有相似之處。但業(yè)界人士認(rèn)為，過(guò)往由房企建設(shè)限價(jià)房的效果并不理想，一旦遇到樓市調(diào)整房?jī)r(jià)回落，這種房源就面臨滯銷，而當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲，這種房源又需求激增供應(yīng)不求。

目前，廣州市政府在建的保障房項(xiàng)目有一定量的限價(jià)房房源量，只是先在滿足拆遷安置需求后才能推出，至今尚未有政府建設(shè)的限價(jià)房房源推出，希望今年政府可以根據(jù)樓市情況擇機(jī)推出。

共有產(chǎn)權(quán)

共有產(chǎn)權(quán)房推進(jìn)規(guī)模多大？

吳定金稱，目前對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)沒(méi)有具體指引，還需要繼續(xù)跟進(jìn)政策變化。

吳定金表示，現(xiàn)在的經(jīng)適房和限價(jià)房跟共有產(chǎn)權(quán)還是有區(qū)別的，前兩者是有限產(chǎn)權(quán)，但并非與政府共有產(chǎn)權(quán)。通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的模式，可能是堵住特殊房產(chǎn)上市的渠道，讓這批房子只能自住不能上市流通，或者是只能租，但租金收益要與政府共享。這樣的房產(chǎn)可能更適合的是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中到廣州的外地人群，本地人群應(yīng)該還是以改善型為主，不會(huì)選擇這類房子。

吳定金表示，如果是推進(jìn)的話，關(guān)鍵是要看規(guī)模多大，才能預(yù)計(jì)其對(duì)樓市的影響程度。吳定金稱，感覺不會(huì)規(guī)模很大，主要是廣州土地供應(yīng)有限，在土地總供應(yīng)一定的情況下，將商品房用地拿去做共有產(chǎn)權(quán)房用地，那么商品房用地供應(yīng)量就會(huì)減少，進(jìn)而影響到樓市供應(yīng)量減少，與減少的部分購(gòu)房需求相匹配，樓市總的供需關(guān)系可能改變并不大。