哈繼銘是最早警告國(guó)股市5.30危機(jī)的分析師，也是近距離觀察東南亞金融風(fēng)暴的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。在中金擔(dān)綱首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家過(guò)程中，一直以行事、為人謹(jǐn)慎著稱，曾因多次對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，被媒體冠以“最佳預(yù)言師”的稱號(hào)。2010年哈繼銘改投高盛，擔(dān)任高盛集團(tuán)首席投資策略師一職，成為繼龔方雄之后，又一位由專(zhuān)家轉(zhuǎn)做投資銀行家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。在接受鳳凰財(cái)經(jīng)《總裁在線》欄目專(zhuān)訪時(shí)，因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)間，現(xiàn)在就剩一兩年時(shí)間，下跌是不可避免的。

理由一：

人口因素：過(guò)去中國(guó)在50、60年代生育率很高，但是到了80年代開(kāi)始，生育率極度的下降，那么這就導(dǎo)致了這個(gè)到了80、90年代的時(shí)候，中國(guó)有工作能力的人在社會(huì)當(dāng)中的占比很高，而且在不斷的上揚(yáng)。但是這些人對(duì)未來(lái)沒(méi)有一個(gè)安全感，他們只能有一個(gè)孩子，所以在他們能掙錢(qián)的年代，他們首先想到的不是花錢(qián)，而是怎么存錢(qián)，存錢(qián)的一個(gè)最重要的方式就是買(mǎi)房子，這是中國(guó)老百姓儲(chǔ)蓄的一個(gè)最重要的手段，也被認(rèn)為是最可靠的手段。但是等這撥人就所謂的中國(guó)嬰兒潮未來(lái)退休以后，他們就失去了購(gòu)房的動(dòng)力，盡管他們的下一代也許還能夠，但是人數(shù)上要少于他們的父母輩，而且可能很多未來(lái)下一代，可能不需要買(mǎi)房，因?yàn)樗涝缤硭麖母改改蔷湍芾^承房子。所以那個(gè)時(shí)刻的到來(lái)，也就伴隨著房地產(chǎn)需求的急劇的下降。

理由二：

貨幣政策專(zhuān)向：中國(guó)在過(guò)去多年來(lái)，貨幣政策極度寬松，基本上是在跟隨著美國(guó)的貨幣政策來(lái)做出的反應(yīng)，因?yàn)槊绹?guó)2008、2009年之后，貨幣政策也是逐步寬松。所以中國(guó)在那個(gè)時(shí)候推出了四萬(wàn)億，其中大部分是通過(guò)貨幣貸款形式來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，這個(gè)情況可能對(duì)未來(lái)造成一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是等到一兩年后，美國(guó)的貨幣政策真正轉(zhuǎn)向就是美國(guó)加息的時(shí)候，中國(guó)是不是還繼續(xù)復(fù)制美國(guó)貨幣政策呢？我覺(jué)得如果復(fù)制的話，中國(guó)也加息，那可能就會(huì)捅破債務(wù)和地產(chǎn)這兩大塊兒，如果不加息，貨幣政策外邊已經(jīng)緊了，中國(guó)自己還在那松的話，人民幣就有可能會(huì)貶值。貶值有可能會(huì)導(dǎo)致資金的外流，而這種資金的外流，會(huì)伴隨著人們拋出房子，來(lái)把資金搬出去，搬出境外。那這樣無(wú)論是哪種選擇，都有可能對(duì)房地產(chǎn)造成很大的沖擊。

理由三：

城鎮(zhèn)化無(wú)法支撐房?jī)r(jià)：因?yàn)槌擎?zhèn)化和老齡化有密切的關(guān)系，我們知道這個(gè)企業(yè)在城市招工，一般都是喜歡招年輕人，如果整個(gè)勞動(dòng)力年齡逐漸的上升的話，那么企業(yè)招工的這種需求也會(huì)有所下降。而且中國(guó)的有很多制造業(yè)，其實(shí)是科技含量附加值不是很高的，它主要是靠廉價(jià)勞動(dòng)力來(lái)獲得優(yōu)勢(shì)的，獲得在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。所以將來(lái)勞動(dòng)力供應(yīng)的減少、工資水平不斷上升，那么企業(yè)它可能按照過(guò)去這種增長(zhǎng)模式特別難以生存，它也沒(méi)有必要招那么多工人，本身他的利潤(rùn)率就會(huì)隨著工資的上升而下降，可能更多的企業(yè)是考慮如何搬離中國(guó)，去其它勞動(dòng)力生產(chǎn)更低的國(guó)家。所以城鎮(zhèn)化的速度正常情況會(huì)下降。

而針對(duì)節(jié)目組提出“房地產(chǎn)黃金十年”之后，將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)？哈繼銘表示不同的地區(qū)可能會(huì)看到不同的結(jié)果。因?yàn)檫@個(gè)買(mǎi)房子，最終還是地區(qū)地區(qū)再地區(qū)，如果說(shuō)是有這個(gè)充分就業(yè)的這種機(jī)會(huì)的，較大的城市，我相信具有一定的抗跌性。另一些規(guī)模比較小的這個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，不充裕的這些地區(qū)，就可能泡沫破裂。