“房貸九折才保本七折不可能” 銀行心中有賬

華夏時報記者肖君秀深圳報道

央行、銀監(jiān)會聯(lián)手發(fā)布房貸新政，房地產(chǎn)刺激由此前的放松限購加碼至放松限貸，市場隨之沸騰。

10月10日前后，建行、工行、農(nóng)行等各大銀行紛紛表態(tài)支持房貸新政。然而，本報記者對多家銀行進(jìn)行房貸調(diào)查，“首套房貸利率七折”僅為市場一廂情愿的狂歡，銀行由于資金成本壓力目前根本做不到，此外二、三套松貸還需進(jìn)一步確認(rèn)。一面是市場興奮過度，一面是“主角”銀行冷靜有余，房地產(chǎn)松貸救市在半推半就中艱難前行。

一家股份制銀行副行長告訴本報記者，房貸相對其他貸款業(yè)務(wù)不賺錢，利率打折甚至可能虧本。房貸新政在加大放貸力度方面效果明顯，但房貸利率價格實際下調(diào)空間有限。如果因新政導(dǎo)致房子價格上漲，購房者成本甚至有可能還會增加。

“七折”可望不可及

近日，各家銀行認(rèn)領(lǐng)房貸政策紛紛出面表態(tài)，市場一片歡呼與興奮。

10月9日，建行率先站出來回應(yīng)：對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

工行也稱，工行將認(rèn)真貫徹執(zhí)行，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。農(nóng)行則稱，在優(yōu)先滿足居民家庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎(chǔ)上，積極支持改善型住房信貸需求……

國慶節(jié)前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，重申首套房利率下限為7折，大幅降低二套房的首付比例，并允許放行三套房以上的房貸。這令市場一下子想到了2009年，那時為救樓市首套房貸也是7折。

10月10日，本報記者從建行深圳分行一位房貸經(jīng)理處了解到，“首套貸款利率9.7折，之前買房只要貸款還清即按第一套算。”

同日，招商銀行深圳某支行個貸負(fù)責(zé)人告訴本報記者，“首套仍是基準(zhǔn)利率，最低可以申請到9.5折，但是有條件，需存夠房貸月供12倍資金、期限一年。”

認(rèn)貸不認(rèn)房已經(jīng)在各大銀行實施，但是首套房貸7折下限成為擺設(shè)，目前銀行連9折都未能突破。

國有大行和較大的股份制銀行一如繼往支持房貸，在額度上一直堅持放行。本報記者了解到部分中小股份制銀行早已不做房貸業(yè)務(wù)了，因為不滿足房貸的“低利率”，其資金配置至收益更高的中小企業(yè)貸款上去。一般來說，房貸利率在7%以下，而中小企業(yè)貸款利率至少在10% 以上。

房地產(chǎn)救市取消限購、限貸，甚至為降低購房成本鼓勵銀行利率打折。然而，由于銀行的經(jīng)營成本使然，購房利率優(yōu)惠政策墜入虛名。“房貸7折不可能！因為9折才能保本，最多就是9.5折了，那還得是金卡客戶。達(dá)到7折的客戶，要超牛才行！”一位銀行業(yè)人士告訴本報記者，銀行不可能做免費服務(wù)，現(xiàn)在各家銀行都COPY央行的新政表態(tài)，但是下限7折根本達(dá)不到。

光大證券銀行業(yè)研究員王劍稱，房貸利率折扣不會太大，預(yù)計7折不可能見到。目前銀行資金成本在4%左右，再加上業(yè)務(wù)費用、撥備費用等，按6%左右發(fā)放信貸才有利可圖(即9 折左右)，因此房貸大打折扣的可能性不大。

目前，銀行五年期以上基準(zhǔn)貸款利率為6.55%，如果房貸利率7折則為4.585%。銀行五年期存款利率為4.75%，如果執(zhí)行首套房貸7折下限，其利率虧損為0.165%，此外銀行還有人力、消耗資本等各種成本。

上述招行深圳某支行個貸負(fù)責(zé)人則稱，央行給的是指導(dǎo)性意見，并未強求執(zhí)行，且首套利率7折是下限，具體利率打折要看各家銀行自己執(zhí)行的情況。

2009年，很多首次購房者享受了7折房貸利率優(yōu)惠，“那時房貸7折，是因為貸款放不出去，4萬億刺激政策，上面催著你放貸款，額度太多用不完，必須要用完，所以客戶流水很少都可以貸款買別墅。”上述銀行業(yè)人士稱，今非昔比，目前仍是穩(wěn)健運行的貨幣政策，貨幣發(fā)行量M2增速只有12%-13%，房貸額度在新政方面不會有太大松動，利率價格也不會有太大的變化。

2009年，4萬億投資計劃上馬，貨幣發(fā)行量增速M2接近30%，“鐵公基”紛紛上馬，房貸優(yōu)惠政策加碼刺激。對比可以看出，此次央行房貸新政，更多只是房地產(chǎn)在極端調(diào)控之后回歸正常，房貸利率優(yōu)惠難有大的突破。

新政在博弈中前行

“對于銀行來說，沒有想象中的那么壞，也沒有預(yù)期的那么樂觀。”上述銀行業(yè)人士稱，房貸新政對于銀行凈利潤的影響不大，一是銀行不會大規(guī)模加碼房貸，二是不會大幅度調(diào)降房貸利率。

王劍認(rèn)為，受宏觀形勢影響，銀行目前仍處于風(fēng)險釋放期，不良貸款持續(xù)暴露，這使銀行在企業(yè)信貸方面趨于謹(jǐn)慎，風(fēng)險偏好下降，傾向于將信貸投向低風(fēng)險領(lǐng)域，個人住房貸款是相對穩(wěn)妥的選擇，“但由于此前二套房貸款限制仍然較嚴(yán)，使銀行無法大規(guī)模開展此類業(yè)務(wù)。”

新政往往都是在利益博弈中推向前行，招行金融市場部高級分析師劉東亮則稱，7折房貸利率不大現(xiàn)實，但在政策指引下房貸利率有所下調(diào)將是一定的，同時二套房首付比例的大幅降低，將刺激剛需及改善型需求的釋放，持續(xù)利好地產(chǎn)銷售。

假設(shè)地產(chǎn)行業(yè)明年年中進(jìn)入新一輪景氣周期，但景氣度很難與上一輪相比，“此次對地產(chǎn)行業(yè)的刺激并不如2009年那么強烈，同時人口結(jié)構(gòu)、地產(chǎn)行業(yè)自身也面臨新的特征。”劉東亮認(rèn)為今非昔比。顯然，銀行沒有大量的新增貨幣來刺激，也不可能有大打折扣的利率來加碼。

央行房貸新政出來，國慶節(jié)后房地產(chǎn)股暴漲，甚至部分還出現(xiàn)漲停的壯觀景象。銀行股則表現(xiàn)冷淡，隨后幾天均在1%上下的漲跌幅糾纏。在資本市場中，銀行業(yè)的兩大擔(dān)憂仍橫亙，壞賬進(jìn)一步暴露，預(yù)期降息對凈利造成拖累。

“銀行預(yù)計未來降息，對業(yè)績有影響，但沒有想象中大。經(jīng)過近兩年的調(diào)整，銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與以前已不太一樣了，其中理財、非標(biāo)、投行這些業(yè)績貢獻(xiàn)越來越大。”上述銀行業(yè)人士表示。

無論是前期對中小企業(yè)、三農(nóng)的定向降準(zhǔn)，還是對房貸放松甚至首套房利率重申7折，甚至未來預(yù)期的降息，銀行在救助實體經(jīng)濟的同時，也是在救助自身。