去庫存殺手锏：房貸利息抵稅

樓市狂歡的邏輯

本報記者董映頡北京報道

風(fēng)起青萍之末。

12月1日午后，在A股市場恐慌拋盤之際，地產(chǎn)板塊幾乎全線爆發(fā)，板塊指數(shù)大漲4.02%，萬科、保利地產(chǎn)等9只地產(chǎn)股集體漲停。而造成這場地產(chǎn)股狂歡的，是一則未經(jīng)證實的“住房按揭貸款將抵扣稅款”消息。

“在目前提出的個稅改革方案中，完善稅前扣除是綜合計征的一項重要內(nèi)容，但具體如何增加、何時增加哪些項目仍需要很長時間來確定。”接近財政部稅政司的一位知情人士對《華夏時報》記者表示，按照個稅改革的要求，未來個稅的計稅方式將在合理確定綜合所得基本減除費用標準的基礎(chǔ)上，適時增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

盡管消息并非空穴來風(fēng)，不過具體實施起來還有很多障礙。

獨立經(jīng)濟學(xué)家陳劍波表示：“個稅改革是一盤大棋，是一項需要長期堅持的基本稅制，對于決策者而言，在稅務(wù)改革上附加更多經(jīng)濟功能并不現(xiàn)實，尤其是就拉動房地產(chǎn)需求而言，這只是當前的要務(wù)，而非長久之計。”不過，他也承認，在中央要求房地產(chǎn)去庫存的大背景下樓市回暖預(yù)期正在加強。

稅改大方向

“住房按揭貸款利息支出抵扣稅款這一政策設(shè)計實際上并不是新政，稅費抵扣的方針早在今年財稅部門推進個稅改革的工作中就已經(jīng)有所提及，目前隨著個稅改革方案成型，對于改革中的具體內(nèi)容和方向也難免反復(fù)探討。”上述接近財政部稅政司的知情人士稱。

所謂房貸利息抵稅，一般而言，是指在計征個人所得稅時，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項扣除，對扣除后的收入部分課以個人所得稅。

而這一計稅政策早在今年上半年就曾被提出。5月8日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個稅改革方案。“個稅改革的方向是將納稅人家庭負擔(dān)計入抵扣因素，未來征收個人所得稅或可與按揭貸款相抵扣。”財政部部長樓繼偉曾公開表示。

“實際上，財稅部門在推進稅制改革的過程中，框定了不同稅制的各種改革辦法，房貸利息抵稅只是涉及個稅改革中計稅算法的一個小項，符合建立分類與綜合結(jié)合計征的個稅改革方向。”上述接近財政部稅政司的知情人士對記者稱。

按照中央對個稅改革的推進要求，“稅收公平”是改革的基本方向，而個稅分類與綜合計征相結(jié)合意味著，未來在對部分所得項目實行綜合計稅的同時，將納稅人家庭負擔(dān)，如贍養(yǎng)人口、按揭貸款等情況計入抵扣因素，進一步體現(xiàn)稅收公平。

“不過，從某種意義上來說，在什么樣的時間節(jié)點推進什么稅種進行改革，這與中央部門的經(jīng)濟政策密切相關(guān)，這是中央利用政策調(diào)控的一種方式。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負責(zé)人告訴本報記者，而包括“房貸利息抵稅”在內(nèi)的個稅改革確實“被提前推進了”。

早在2014年6月底中央政治局發(fā)布的《深化財稅體制改革總體方案》中，個稅改革雖是稅制改革中的一項重要內(nèi)容，但個稅改革排在需要改革的六個稅種里最后一位。目前來看，個稅改革已經(jīng)超越消費稅、資源稅、環(huán)保稅和房地產(chǎn)稅，成為稅制改革中最快提交方案的稅種。

“房地產(chǎn)‘營改增’之后，企業(yè)的稅務(wù)輕重主要取決于進項抵扣計稅的項目；但就目前的計稅方式來看，‘營改增’之后大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負是上升的。”北京大學(xué)財經(jīng)稅法研究中心主任劉劍文曾對記者表示。

一把雙刃劍

無疑，與房地產(chǎn)“營改增”相比，住房按揭利息支出抵扣稅款對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是個利好消息。

“今年以來，鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨艱巨的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險。為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標，出臺減稅政策是必然。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

根據(jù)張大偉的測算，按照目前北京正常的收入水平和房貸情況，個人扣除五險一金的家庭收入在2萬元左右，如果購買一套房貸在150-200萬元左右的商品房，月供在1萬元左右。按照基準利率，如果貸款100萬元，每個月的月供在6700元左右，其中約2400元是利息。據(jù)此計算，在目前剔除個稅后的純收入只有6880元，而個稅改革后，收入將可以達到9255元。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，對于普通中低收入者而言若房貸利息可抵扣個稅，則可以節(jié)省15%-45%房貸利息，從而降低購房資金成本，激活購房投資需求。

“目前，中高端房產(chǎn)的購房客群多為中產(chǎn)階層及財富階層，其收入較高，因此繳納的個稅也更高，如果年薪達到百萬級，個稅將占到收入的25%。將房貸利息納入個稅扣除范圍后，意味著每月實得收入的大幅增加，支付能力也因此得以加強。因此，該項政策如果得以落實，將更有效地起到拉動改善型需求、促進住房消費的作用。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士對這一政策表示擔(dān)憂。

“從去庫存的角度來講，房貸利息抵扣個稅政策確實是一項利好。但這一政策也可以看成是一把雙刃劍，與此前的購房退稅不同，這一政策一經(jīng)出臺就將成為國家的基本稅制不能再輕易被取消，當樓市去庫存結(jié)束后，房價若再次大漲顯然也不是中央愿意看到的結(jié)果。”房地產(chǎn)分析人士馮國亮稱。

何況，這一政策對于收入沒那么高、庫存又非常嚴重的二三線城市，幾乎不會產(chǎn)生正面作用。同時，對于地方政府而言，執(zhí)行房貸利息抵扣個稅也顯得動力不足。

“一方面，個稅由地方稅務(wù)局征收，一旦實行抵扣，必然會減少地方稅收收入；另一方面，實行稅前抵扣的政策需要增加地方稅務(wù)系統(tǒng)的征管成本與難度，這也令地方政府望而生畏。”陳劍波稱。

計征難題

實際上，在國內(nèi)早已有城市實行過這類政策，但終因政策不規(guī)范被叫停。

早在1998年，上海就曾實行過購房抵個稅政策。該政策主要內(nèi)容包括，凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房的個人，可以享受抵扣計征稅基的征稅項目，抵扣對象為在本市購買或者差價換購商品住宅并在本市繳納個人所得稅的個人。抵扣采用“先征后退”的辦法，購房者在購房行為確立后，向征收稅務(wù)機關(guān)申請單獨開具個人所得稅繳款書據(jù)以退稅。

“上海實行的購房抵稅政策只是階段性的，由于抵扣部分的計算差別以及政策漏洞，在執(zhí)行期間相關(guān)部門感到難以規(guī)范，所以到了政策截止時間后這一政策就沒有下文了。”陳劍波指出。

“據(jù)我所知，關(guān)于房貸利息沖抵個稅的可行性與可能產(chǎn)生的征管成本等技術(shù)問題，相關(guān)部門仍在評估。而這一政策中，計稅方法仍然是難點。”北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者。

目前，個稅采用分類計征的方式由用人單位進行代扣代繳。除養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險和住房公積金在稅前予以減除外，其他項目均未被列入稅前減除項目。而在此之前個稅改革的內(nèi)容也僅停留在起征點的提高上。

“目前的問題是，如果個稅改革中采取分類與綜合相結(jié)合的征收方式，那么除了住房按揭利息可以抵扣之外，一些此前沒有計入征收的項目如股息紅利、房租收入等也要納入計征范圍，但目前相關(guān)部門對此爭議較大。”上述國研中心負責(zé)人指出。

此外，在房貸利息抵扣稅款的計征模式下，以家庭為單位征收個稅需成為個稅改革的前提。但是，按家庭征收個稅的“家庭”認定、抵扣項目、計算方式也存在難題，如：此前貸款是否計入，是否需要根據(jù)面積和價格進行減免，以及地方是否可以自行調(diào)節(jié)等。

看來，即便房貸利息抵稅是樓市去庫存一大殺手锏，真正實行起來還需掃清諸多障礙。