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    重磅信號!三四五線城市農(nóng)民工買房機(jī)會(huì)來了


    來源:人民網(wǎng)

    12月14日,中共中央政治局召開會(huì)議,分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作,中共中央總書記習(xí)近平主持會(huì)議。會(huì)議明確提到,要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    通常而言,這個(gè)時(shí)點(diǎn)的中央政治局會(huì)議都是為即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào),房地產(chǎn)面臨的問題被直接擺上臺(tái)面引人關(guān)注。值得一提的是,此次會(huì)議明確提到要求推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。

    會(huì)議通稿中,以下兩段話值得高度關(guān)注:

    1、要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    2、城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路,既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果,又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。要推進(jìn)農(nóng)民工市民化,加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。要增強(qiáng)城市宜居性,引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)模,優(yōu)化城市空間布局……改革城市管理體制。

    從上述兩段話來看,國家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點(diǎn)。具體做法是,通過戶籍制度改革,讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶更容易;通過改革公積金制度,把農(nóng)民工、個(gè)體戶納入其中;通過財(cái)政補(bǔ)貼、退稅或者稅收減免方式,幫助農(nóng)民工在城市里購房。

    據(jù)媒體報(bào)道,河南濮陽成為較早試行這一政策的城市。根據(jù)《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》,從12月3日起,政府對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元,對第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元,對購買二手房的每平方米補(bǔ)貼200元。相信這種做法,會(huì)迅速在全國各地推廣。

    很明顯,這一政策實(shí)施的重點(diǎn)在三四五線城市,而不是在一二線城市。對于一二線城市,最有效的去庫存方式,還是降首付和“房貸利息抵扣個(gè)稅”。

    政治局會(huì)議對房地產(chǎn)的關(guān)注,對該行業(yè)構(gòu)成重大利好。此次政治局會(huì)議主要是為即將召開的“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”和“中央城市工作會(huì)議”定調(diào)。

    三四線城市庫存有多高

    11月,中央多次提出“去庫存促消費(fèi)”。中指院報(bào)告分析,雖然今年以來中央及地方出臺(tái)一系列措施,但由于其市場后續(xù)需求乏力,提振作用有限。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)指出,從與此前幾個(gè)樓市周期相比,樓市高庫存成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因。而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟(jì)走勢有高度的正相關(guān)性。

    截至11月末,全國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米,處于歷史高位。

    哪些城市最高

    專家說,由于三四五線城市庫存非常高,開發(fā)商仍然非常謹(jǐn)慎,要到明年中,才能出現(xiàn)新開工的持續(xù)好轉(zhuǎn)。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一提醒說,一些三四線城市和部分二線城市,由于開發(fā)的過量再加上銷售不暢,庫存量在不斷增加。分析庫存量增加的城市,不能僅看商品房的待售面積,還要看在建規(guī)模;潛在還與已批出去但未動(dòng)工開發(fā)的土地有關(guān)。因?yàn)?,在市場銷售不暢的情況下,這些指標(biāo)都有可能逐步轉(zhuǎn)化為庫存的數(shù)量。

    讓農(nóng)民工來買房

    此次中央政治局會(huì)議明確要求推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,該如何理解?

    今年11月,習(xí)近平總書記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說明時(shí)表示,按照常住人口計(jì)算,我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%,城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高,這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來常住人口。

    中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民分析說,上一輪住房制度改革在1998年,主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米,住房需求基本得到滿足,但外地非戶籍人口擁有的房子很少,所以戶改還會(huì)引發(fā)龐大的住房需求。

    如何支持農(nóng)民工來買房

    《中國住房發(fā)展報(bào)告2015—2016》測算稱,按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算,如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米),每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米,未來5年總共23.1億平方米。

    這還需要一系列配套改革跟進(jìn),中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一說,要通過戶籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等,讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房,釋放改革政策紅利,助力化解商品房庫存。

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