八、利潤(rùn)大廈如何砌成？

2005年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的經(jīng)濟(jì)普查第三號(hào)公報(bào)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2005年的利潤(rùn)超1200億元。

“利潤(rùn)大廈”如何砌成？“四兩撥千斤”是開(kāi)發(fā)商的慣用生財(cái)手段，用一兩千萬(wàn)元的資金，開(kāi)發(fā)1億元的項(xiàng)目，比比皆是。一位曾在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打十年的業(yè)內(nèi)人這樣評(píng)論，在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商是使用“高杠桿”做買賣的，80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，自有資金只有20%。

房地產(chǎn)商徐揚(yáng)（應(yīng)被訪者要求用化名），2003年底與朋友合股開(kāi)發(fā)西南某城市樓盤(pán)。樓盤(pán)并沒(méi)有建在市區(qū)繁華路段，制定的均價(jià)為2600元，看上去價(jià)格并不算高。那么他的樓盤(pán)能獲利多少呢？

2005年8月，他告訴記者，目前樓盤(pán)一期已售罄，二期順利開(kāi)建，每平方米也就掙個(gè)600元。

600元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠(yuǎn)。見(jiàn)記者疑問(wèn)，他得意地說(shuō)：“你們記者算不來(lái)賬，老百姓賣套自己的房子每平方米掙600元，當(dāng)然發(fā)不了財(cái)，但我們的樓盤(pán)是36萬(wàn)平方米，你算算我全部賣出去之后掙多少，快兩個(gè)億??！”他向記者獨(dú)家提供了一份建筑成本清單，解密這座樓盤(pán)的“利潤(rùn)大廈”是如何一磚一瓦砌成的。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地：180畝（12萬(wàn)平方米）具備以下條件：

1、地價(jià)：80萬(wàn)元/畝。

2、技術(shù)指標(biāo)：樓盤(pán)類型為小高層電梯公寓（12層）；容積率為3；綠化率為36%，建筑密度35%。

3、策劃公司全程代理，代理費(fèi)及廣告費(fèi)為總銷售額的4%。

4、設(shè)計(jì)費(fèi)15元/平方米（按總建筑面積計(jì)）。

5、土建造價(jià)1300元/平方米，園林綠化硬化造價(jià)80元/平方米，市場(chǎng)銷售均價(jià)2600元/平方米。

6、幾項(xiàng)主要稅收：土地增值稅按銷售額1。5%；營(yíng)業(yè)稅按銷售額5%；契稅按總地價(jià)3%；企業(yè)所得稅按銷售額2%（此項(xiàng)我們樓盤(pán)免交，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策）。

開(kāi)發(fā)商提供的成本測(cè)算如下———

一、項(xiàng)目總建筑面積：180畝（12萬(wàn)平方米）×3（容積率）=36萬(wàn)平方米；綠化面積：180畝（12萬(wàn)平方米）×36%=4。32萬(wàn)平方米；硬化道路：180畝（12萬(wàn)平方米）×29%=3。48萬(wàn)平方米。

二、銷售總額：36萬(wàn)平方米×2600元/平方米=9。36億元。

三、180畝土地成本：180畝×80萬(wàn)/畝=1。44億元。

四、工程土建總造價(jià)：36萬(wàn)平方米×1300元/平方米=4。68億元。

此處數(shù)據(jù)為土建總造價(jià)，實(shí)際只要四五千萬(wàn)元即可啟動(dòng)開(kāi)建樓盤(pán)，建好一棟賣一棟，并不用一次性投入這么多錢。

五、各種配套費(fèi)用如下———

設(shè)計(jì)費(fèi)：36萬(wàn)平方米×15元/平方米=540萬(wàn)元；園林道路：綠化4。32萬(wàn)平方米×80元/平方米=345萬(wàn)元；硬化道路：3。48萬(wàn)平方米×80元/平方米=278萬(wàn)元；水電及三通一平、報(bào)建等費(fèi)用約2500萬(wàn)元；三通一平費(fèi)用各樓盤(pán)的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

六、營(yíng)銷策劃及廣告投入：9。36億元×4%=3700萬(wàn)元。

七、需交的主要稅：增值稅9。36億元×1。5%=1404萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅9。36億元×5%=4680萬(wàn)元；契稅1。44億元（總地價(jià)）×3%=432萬(wàn)元；還有一些小的稅費(fèi)和公司日常開(kāi)支，沒(méi)有計(jì)入。

八：項(xiàng)目總投入：約7。4億元。

九：利潤(rùn)（粗算）：9。36億元-7。4億元=1。9億元。

理論利潤(rùn)率：1。9億÷7．4億=25%。