2010年6月，因?yàn)榈陀趪?guó)家規(guī)定的群租人均使用面積，名噪一時(shí)的北京“膠囊公寓”拆除改裝。(圖片來源：時(shí)代周報(bào))

本報(bào)記者 嚴(yán)友良 發(fā)自上海

12月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《商品房屋租賃管理辦法》(下簡(jiǎn)稱《辦法》 )?！掇k法》第八條規(guī)定，出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)并明令禁止市場(chǎng)中將房屋分拆、隔斷“化整為零”等“群租”行為—廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租居住，違反者最高將罰3萬元。同時(shí)《辦法》要求房東不得在租約期限內(nèi)解約、漲價(jià)、出售房屋。

據(jù)介紹，新規(guī)自2011年2月1日開始執(zhí)行。可《辦法》一經(jīng)公布，即在房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)各方心中投下了一塊巨石，一時(shí)間激起了千層浪?！皣?yán)禁群租的出發(fā)點(diǎn)有對(duì)的一面，但很難真正得到落實(shí)。如果操作不當(dāng)，不僅有可能進(jìn)一步推高房租價(jià)格，還將激化租賃雙方的供需矛盾?！鄙虾４褐曋脴I(yè)有限公司總經(jīng)理朱大鳴如是說。

群租禁令？

這一被視為禁止“群租”的規(guī)定，很快在社會(huì)上引起了很大的反響。圍繞著 “群租”禁令，變相“剝奪”低收入群體居住權(quán)、涉嫌推高房租價(jià)格、執(zhí)法困境明顯等爭(zhēng)議之聲綿綿不絕，而媒體也指出禁令如同 “何不食肉糜”。

“《辦法》公布后，我們也注意到了社會(huì)上質(zhì)疑的聲音?？墒俏覀兊某踔允侨灰惑w的，即加強(qiáng)商品房屋租賃管理、規(guī)范商品房屋租賃行為和維護(hù)租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益?！?1日，當(dāng)記者致電住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部時(shí)，一位不愿具名的工作人員指出。

上述工作人員告訴記者，目前媒體主要關(guān)注《辦法》關(guān)于規(guī)范商品房屋租賃行為方面，而沒有注意到其在加強(qiáng)商品房屋租賃管理和維護(hù)租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益方面的規(guī)定。

記者注意到，相較于1995年發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》，《辦法》主要從三個(gè)方面對(duì)房屋租賃作了規(guī)定：

一是為了加強(qiáng)商品房屋租賃管理，《辦法》第十四至第二十條進(jìn)一步細(xì)化了房屋租賃登記備案制度，第五條還要求主管部門加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等事項(xiàng)提出了要求。

在維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益方面，《辦法》則在《合同法》框架下，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)?！皬膫?cè)重保護(hù)承租人權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系的角度出發(fā)，根據(jù)房屋租賃管理的實(shí)際情況，《辦法》還對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、買賣不破租賃等法律原則和規(guī)定作了進(jìn)一步細(xì)化?！鄙鲜鲎〗ú抗ぷ魅藛T告訴記者。

該人士對(duì)記者指出，“目前大家只盯著第八條，而沒有看到其他的條款。沒有看到《辦法》出臺(tái)的真正原因是，當(dāng)下的房屋租賃市場(chǎng)十分混亂。”

“一些二房東為了賺取更高的租金，便擅自改造房子結(jié)構(gòu)；一些房東利用租客不愿意搬家的心理，動(dòng)不動(dòng)就上調(diào)房租；還有幾十個(gè)人住在二三十平米的房子里，防火和防盜等公共安全方面壓力不小……”長(zhǎng)期從事房屋租賃業(yè)務(wù)的上海合富置業(yè)物業(yè)顧問宋成梁告訴記者，“這些年來，房屋租賃市場(chǎng)有點(diǎn)亂。房屋租賃市場(chǎng)的確需要整頓?！?/p>

近年因“群租”引發(fā)的安全隱患、治安漏洞、擾民等問題，或許也是住建部這次明令禁止“群租”的原因。2009年9月北京發(fā)生的“第一群租案”就是典型。

據(jù)介紹，北京世紀(jì)城業(yè)主王女士一套160多平米的三居室被隔成10多個(gè)小間分租，結(jié)果因租戶“非正常使用”造成管道破裂，污水橫流至樓下許女士家，導(dǎo)致大量物品受損。為此，許女士將王女士告上法庭向王女士索賠損失24萬元，并堅(jiān)決要求對(duì)方停止“群租”行為。

事實(shí)上，早在住建部發(fā)布《辦法》之前，亦有一些大城市出臺(tái)了房屋租賃新規(guī)定，明令禁止群租。2006年12月，上海市出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》中，即將“居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉(zhuǎn)租”的行為定性為違規(guī)經(jīng)營(yíng)社會(huì)旅館，必須在限期內(nèi)予以改正。此外，2009年上海和廣州還開展了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的整治“群租”行動(dòng)。

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