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我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與房租之間無必然聯(lián)系。此前我國(guó)房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年市場(chǎng)化后，房地產(chǎn)依然處于上升通道中，目前還未出現(xiàn)拐點(diǎn)。

沒有任何一條規(guī)律指出房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致房租上漲。

房地產(chǎn)新政出爐效果立竿見影，去年反復(fù)是因政策執(zhí)行不力，加上通脹預(yù)期疊加效果。在“新國(guó)八條”影響下，上周北京無論是期房住宅、二手房，還是總成交量均下跌六成左右。這當(dāng)然不能說明調(diào)控已成功，2009年調(diào)控后出現(xiàn)三個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，最終還是一飛沖天。

房?jī)r(jià)是否得到控制還未定論，房租開始瘋狂上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1月居住類價(jià)格同比上漲6.8%。其中住房租金上漲7.1%。事實(shí)上，各大城市房租上漲幅度遠(yuǎn)超統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，大多在5%到20%間。房租上漲使低收入階層惴惴不安。

房地產(chǎn)調(diào)控提升房租的理論橫空出世。邏輯是，房地產(chǎn)調(diào)控限制了成交量，導(dǎo)致可供房減少，而剛需居高不下，房租上漲是市場(chǎng)供需關(guān)系失調(diào)的反應(yīng)。

這一理論經(jīng)不起推敲。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與房租之間無必然聯(lián)系。此前我國(guó)房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年市場(chǎng)化后，房地產(chǎn)依然處于上升通道中，目前還未出現(xiàn)拐點(diǎn)。當(dāng)然，筆者認(rèn)為拐點(diǎn)在前，這是預(yù)期，與真正拐點(diǎn)到來是兩回事。不斷上升的價(jià)格催生出房地產(chǎn)投資客，贏利方法是買房、捂房而后擇機(jī)出手獲得資產(chǎn)增值收入。

在房?jī)r(jià)泡沫不斷上升遠(yuǎn)超房租時(shí)，投資客絕不會(huì)把出租當(dāng)做主要的贏利來源，原因是租售比離譜，靠出租要幾十年甚至一百年才能收回成本，每月租金收益跑不贏一年期存款利率，沒人會(huì)傻到靠出租謀利。

一線城市房?jī)r(jià)十年漲五倍，但房租上漲速度可憐。號(hào)稱在杭州租房業(yè)界攬下1/3生意的盛世管家市場(chǎng)部經(jīng)理韓毅給記者看了份員工培訓(xùn)材料:“這組數(shù)據(jù)要求每個(gè)新員工都要記牢———2000年到2009年，杭州租金均價(jià)從1505元漲到2300元，10年才漲50%?！敝袊?guó)大城市的租售比一直在1∶500以上。很明顯，房?jī)r(jià)高、房屋周轉(zhuǎn)率高并不增加出租房供應(yīng)量，而會(huì)增加捂房投資者。

目前房地產(chǎn)新政如能真正抑制房?jī)r(jià)，將切斷房地產(chǎn)作為投資品的屬性，手握數(shù)套房的只有兩種選擇，對(duì)未來預(yù)期不看好或資金壓力過大者會(huì)趕緊兌現(xiàn)，而另一種就是出租獲利，房地產(chǎn)價(jià)格下降而租金價(jià)格上升，將使租售比逐漸恢復(fù)正常狀態(tài)，當(dāng)租房一年的收益大于長(zhǎng)期定存收益時(shí)，租房就會(huì)成為首選。

歷史數(shù)據(jù)印證了房?jī)r(jià)與租賃間的反向關(guān)系，21世紀(jì)分析師羅寅申表示，“上海二手房市場(chǎng)歷史走勢(shì)表明，當(dāng)樓市火爆時(shí)，租賃占比約40%，樓市低迷時(shí)，租賃占比70%。”

房租價(jià)格上升的真正原因在調(diào)控之外。背景是通脹壓力增加，最低收入工資水平上升，給了房東提價(jià)的充足理由。由于我國(guó)尚未對(duì)租客有充分保護(hù)，房東隨時(shí)提價(jià)以測(cè)試市場(chǎng)底線。而急于驅(qū)趕低素質(zhì)勞動(dòng)力的地方政府對(duì)此眼開眼閉，甚至禁止群租助紂為虐。同時(shí)，商品房市場(chǎng)走勢(shì)不定，觀望者增加，一些人暫時(shí)租房導(dǎo)致租房者有所增加。

無論如何，房租上漲是有邊界的，房?jī)r(jià)沒有邊界。房租與實(shí)體經(jīng)濟(jì)與租房者收入密切相關(guān)，不可能火箭式躥升，而房?jī)r(jià)取決于貨幣泡沫，直到泡沫崩潰。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前車不遠(yuǎn)。