- “叩問中國樓市”系列評論之四

房價(jià)上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。

影響需求的有長期因素，例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個(gè)長期因素都很重要，但不能解釋房價(jià)在短期內(nèi)的暴漲。

決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴(yán)格的話講，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢，多余的20個(gè)百分點(diǎn)的錢去哪里了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會(huì)在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“泡沫”。

多余的錢主要通過貸款進(jìn)入樓市，不僅按揭容易借了，地產(chǎn)商的開發(fā)貸款不成問題，而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈利和你的收入。收入增加了，“購房需求于是上升。請注意，增加的收入并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價(jià)值，而僅僅是央行印的一堆紙，經(jīng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)交給了你。隨著貸款、鈔票的泛濫成災(zāi)，地價(jià)、房價(jià)扶搖直上。

貨幣超發(fā)對購房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞于直接效應(yīng)，那就是通脹預(yù)期。發(fā)了這么多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲(chǔ)蓄貶值，紛紛提出存款，購買實(shí)物資產(chǎn)。能買到的實(shí)物資產(chǎn)除了黃金，就是房子，房價(jià)豈有不漲之理？

再看供給方。

對短期供給影響最大的有兩件事，2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機(jī)，面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，地產(chǎn)商不得不縮小開發(fā)規(guī)模，導(dǎo)致09年的供應(yīng)不足。誰也沒有料到，09年的貨幣供應(yīng)會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)放出天量，而房地產(chǎn)開發(fā)卻需要時(shí)間，供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足，巨大的購買沖動(dòng)全都宣泄到價(jià)格上。

有人說07年的宏觀調(diào)控過急，力度過大，其實(shí)不然。早在05、06年，經(jīng)濟(jì)已有過熱征兆，那時(shí)就應(yīng)適當(dāng)緊縮。但那時(shí)GDP掛帥，遲遲不動(dòng)。到07-08年之交，眼看CPI通脹奔著兩位數(shù)去了，才慌忙投下猛藥，不料08年下半年趕上金融危機(jī)，于是又來了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎。

樓市如同股市，需求越旺盛，賣家越是惜售。隨著供應(yīng)日趨緊張，開發(fā)商被拎出來當(dāng)靶子，就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開發(fā)商為何捂盤？道理和農(nóng)民在歉收年囤糧完全相同———預(yù)期價(jià)格還會(huì)漲。為什么看漲？開發(fā)商算準(zhǔn)了，在通脹的壓力下，買房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預(yù)期，通脹預(yù)期一方面刺激了需求，另一方面減少了供給。

要讓房價(jià)降下來，也無非兩條路，增加供給，降低需求?？稍诋?dāng)前的環(huán)境下，不具有操作性。具體的原因，我們將在明天分析。

□許小年(中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授)

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