首開東都匯低價開盤，出現(xiàn)了樓市調(diào)控期中少見的熱銷場面。本報記者 張旭 攝

對于現(xiàn)在市場上出現(xiàn)的或明或暗、虛虛實實的降價現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士也有不同看法。而北京是否會迎來大規(guī)模降價潮，更是備受爭議的焦點。本報采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，對此進(jìn)行了探討。

1、真正帶頭降價“大哥”還未出現(xiàn)

新京報：品牌房企會不會領(lǐng)降？什么樣的房企會率先啟動降價？

陶紅兵(北京思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理)：缺錢的房企會主動降價。但是到目前，并沒感覺到樓市因資金壓力需要大幅降價。至于品牌房企，他們會根據(jù)自己的企業(yè)利益，執(zhí)行相應(yīng)的市場策略；即使降，也會找合適的時機(jī)，不會領(lǐng)降。5月成交量出現(xiàn)跌幅要和供應(yīng)放在一起看，供應(yīng)少了，銷售量自然少了。只要銷售率沒有大的下滑，房企就還沒有降價的必要性。另一方面，現(xiàn)在土地價格并沒有下降，開發(fā)商購地，重置成本并沒有降低。

范小沖(陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁)：降不降取決于不同企業(yè)的戰(zhàn)略。有的企業(yè)想擴(kuò)大市場份額、擴(kuò)大市場影響力；有的企業(yè)因為前期拿地王較多，加上金融政策緊縮，遇到了現(xiàn)金流的壓力；有的企業(yè)預(yù)計地價可能下調(diào)，回收現(xiàn)金購地；有的企業(yè)因為物業(yè)類型和城市布局，受到政策影響更大?，F(xiàn)在看，雖然沒有明確表態(tài)，但像恒大、萬科、綠地還是有一些動作。負(fù)債率越高的房企、在泡沫中高價拿地的房企、主要布局在一線城市的房企受調(diào)控影響大，壓力也會大一些。

李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理)：降價肯定從標(biāo)桿房企帶頭開始。根據(jù)相關(guān)研究報告，有關(guān)指標(biāo)顯示出，處于第一梯隊的多家龍頭級企業(yè)未來普遍面臨較大的資金回籠壓力。是否降價？企業(yè)的財務(wù)狀況是決定因素。部分在今年回款壓力比較大、融資成本比較高的企業(yè)可能會帶頭降價?，F(xiàn)在沒有出現(xiàn)大規(guī)模的降價，主要是還未到降價的時間節(jié)點上，另一方面是企業(yè)不愿意冒頭。

陳順(中體奧林匹克花園管理集團(tuán)有限公司董事總裁)：每個市場都需要“帶頭大哥”。目前，真正帶頭降價的“大哥”還沒有出現(xiàn)，包括開發(fā)商、消費者、政府三方面的市場主體在內(nèi)，還都在觀察、等待。如果企業(yè)對未來判斷明確了，看法統(tǒng)一，加上希望快速回籠資金，就會帶頭降價。

2、擔(dān)心引發(fā)“退房潮”傷及品牌

新京報：現(xiàn)在開發(fā)商降價的顧慮是什么？

陶紅兵：開發(fā)商降價，最主要考慮的是企業(yè)自身的利益需要。如果有顧慮，只會是估計老客戶的感受，并不會顧慮是否因降價成為同行眼中的“出頭鳥”。

李文杰：比較大的顧慮是帶頭降價對企業(yè)品牌的負(fù)面影響。

陳順：比較大的擔(dān)心是降價會不會引發(fā)退房潮。

范小沖：品牌是追求永久的，市場波動是暫時的。品牌企業(yè)考慮會多一些，有的降價就需要講策略，不僅可以做減法，還可以做加法，如提高產(chǎn)品品質(zhì)，精裝升級；或者推出新的物業(yè)類型，定價就可以更靈活。但如果壓力大到一定程度，也就考慮不了那么多了。

3、下半年供應(yīng)量或增多

新京報：之前開發(fā)商多以推遲開盤來觀望市場，6月份此僵局會不會打破？

李文杰：6月份仍將處于觀望階段，僵局不會被打破。主要原因是，5月、6月都還處于政策的消化期。開發(fā)商不會在這個階段貿(mào)然調(diào)價。政策出臺三個月之后才是一個時間節(jié)點。例如在上一輪調(diào)控期，2007年9月，“二套房貸”從政策出臺到細(xì)則，到各個銀行的執(zhí)行，也經(jīng)歷了幾個月的消化期。

范小沖：預(yù)計到下半年供應(yīng)量會起來。2009年的小陽春之后，房企啟動大量項目、加快進(jìn)度、擴(kuò)大生產(chǎn)，按照開發(fā)周期來看，到今年下半年會釋放出來，同時由于現(xiàn)在的政策抑制需求，下半年市場會出現(xiàn)供過于求。

4、價格調(diào)整難以一步到位

新京報：北京市場真正的降價潮何時會到來？

陶紅兵：首先，并不認(rèn)為北京樓市會出現(xiàn)大范圍的降價。局部區(qū)域在一定的時間段可能會有一些價格波動，例如前期漲價太快，短期內(nèi)并沒有實質(zhì)性利好支撐，產(chǎn)品品質(zhì)也并沒有大的優(yōu)化，完全是被“硬拉”上去的區(qū)域容易降價。

李文杰：預(yù)計調(diào)控會帶來20%-30%的價格降幅。而真正降價潮的到來，也會在政策消化期過后，開發(fā)商確定整體應(yīng)對策略之后進(jìn)行調(diào)整。這種調(diào)整也很難是一步到位的，不同區(qū)域和項目會是陸陸續(xù)續(xù)、有多有少的。

陳順：大規(guī)模的降價也不會到2008年的程度。目前降10%的話，社會認(rèn)可度不夠，市場還是期待再降一些。三季度以后，很多企業(yè)有年度結(jié)算的要求，資金壓力會更明顯。對于時間點的判斷，還是要慎重。

范小沖：未來兩三個月。隨著時間的推移和政策效應(yīng)，原來資金寬裕的企業(yè)也可能遇到資金壓力，一旦有人挑頭降價，降價潮就會來了。特別是在泡沫比較大的區(qū)域。哪里漲得快，哪里降得快。特別是由于政策和投機(jī)因素，加上地王帶動漲價，而并非是真實需求支撐起來的區(qū)域，降價更快，如北京近郊。市中心由于沒有供應(yīng)，重置成本高，即使有降價也會很有限。

B10-B11版采寫/本報記者 張旭 張曉蕊 張家齊 實習(xí)生 潘文君 李卓然

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