對經(jīng)濟的影響有多大？

如果房價如我們預期的那樣經(jīng)歷一次短暫的深度回調(diào)，實體經(jīng)濟和銀行系統(tǒng)因此受到的負面影響應該不大。

首先，這對銀行貸款質(zhì)量的沖擊有限。

如果全國平均房價如我們預期下跌20%，房價也只是回到2009年中期的水平。這表示僅僅2009年下半年和2010年上半年間發(fā)放的貸款(在1.5萬億元左右)存在風險，這些貸款僅占2010年一季度銀行貸款總額的3.5%。在中國，按揭貸款至少必須支付20%首付，因此20%的房價跌幅應該不會對放貸機構(gòu)造成很大困擾。只有在部分房價跌幅超過20%的城市，銀行才可能遭遇按揭貸款不良貸款增長的問題。但即使房價跌幅超過20%或甚至達到30%，只要借款人有穩(wěn)定的收入來支付每月的還款，潛在的不良貸款問題不見得會真的出現(xiàn)。

其次，考慮到中央政府已經(jīng)承諾今年要增加建設保障性住房，而且地方政府敦促開發(fā)商加快住房投資建設，我們認為房地產(chǎn)投資不太可能在2010年或2011年出現(xiàn)急劇下滑。事實上，如果房地產(chǎn)市場真如我們預期的那樣，在明年下半年企穩(wěn)回升的話，開發(fā)商沒有理由在今年下半年或2011年大肆削減投資。相反，他們更應繼續(xù)投資甚至增加投資，為2011年下半年的房地產(chǎn)復蘇做好準備。退一步說，即使房地產(chǎn)投資真的大幅縮減，中國的固定資產(chǎn)投資增長也仍將保持強勁，因為后續(xù)項目的投資額已經(jīng)非常龐大(今年5月份已達到29萬億元)。因此如果房地產(chǎn)投資減弱，這其實有助于降低今年投資過熱的風險。

再次，購房行為的減少會降低與住房相關的消費活動(例如對家具、家居裝潢材料和家電的購買)，但我們覺得其影響有限。近期房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)主要是投機與投資需求的結(jié)果，這類購房者大部分本來就不會裝修新房或購買家電。另一方面，房地產(chǎn)泡沫的膨脹降低了自住客的購買力，擠出了實際需求以及相關的消費活動。如果房價下跌10%~20%，這反而能夠提高這些人群的購買力，從而促進他們買房以及與住房相關的消費。

(作者系野村證券中國首席經(jīng)濟學家)

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