供需雙方對(duì)樓市預(yù)判存在分歧

本報(bào)記者 理曉

時(shí)至年中，樓市仍然在欲降還止中清冷僵持。然而，近來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)有了一些異動(dòng)跡象，部分業(yè)主逆勢(shì)小幅上調(diào)二手房?jī)r(jià)格，少數(shù)新盤(pán)也告別二季度的蕭條，開(kāi)盤(pán)火爆，價(jià)格堅(jiān)挺。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期是主因，但這種價(jià)格“躁動(dòng)”在整個(gè)樓市仍屬個(gè)別現(xiàn)象，供需雙方對(duì)后市的預(yù)判仍存差別，橫亙樓市的供需“鴻溝”短期內(nèi)難以消解。

北京一些樓盤(pán)價(jià)格逆勢(shì)跳漲

對(duì)于備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，近期有了些許令賣(mài)家“愁眉漸展”的訊息。位于北京遠(yuǎn)郊房山區(qū)的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島24日首次開(kāi)盤(pán)，場(chǎng)面并未見(jiàn)近期慣常的冷清蕭條之意。一位人士介紹，本次共推出房源800多套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有1500多人到現(xiàn)場(chǎng)，選房號(hào)已經(jīng)放出6000多個(gè)，按這種速度兩天內(nèi)肯定賣(mài)完。

北京其他樓盤(pán)也有“異動(dòng)”之相。二季度時(shí)面對(duì)冷清市場(chǎng)，一些樓盤(pán)聲稱(chēng)將以低價(jià)開(kāi)盤(pán)吸引購(gòu)房者，而真正開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠幅度比想象中“吝嗇”。通州區(qū)的金隅花石匠6月份時(shí)預(yù)開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)為13700元/平方米，7月中旬開(kāi)盤(pán)時(shí)聲稱(chēng)均價(jià)為16000元/平方米，目前則是17000元/平方米。西四環(huán)外的遠(yuǎn)洋沁山水·上品5月底公布的預(yù)開(kāi)盤(pán)價(jià)格為均價(jià)26000元/平方米，最低24000元/平方米，而目前在售真實(shí)均價(jià)則為每平方米30000元。

位于南三環(huán)的璽萌公館房?jī)r(jià)則更為飄忽不定。購(gòu)房者6月份在相關(guān)網(wǎng)站可以查到，璽萌公館新開(kāi)房源均價(jià)預(yù)計(jì)為每平米2萬(wàn)元左右。而僅僅過(guò)了一個(gè)月，銷(xiāo)售人員就完全否認(rèn)了這種報(bào)價(jià)，聲稱(chēng)開(kāi)盤(pán)價(jià)格盡管并未確定，但至少應(yīng)該在3萬(wàn)元以上。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)預(yù)開(kāi)盤(pán)價(jià)格與真實(shí)價(jià)格是兩碼事，但對(duì)于后者走高，至少說(shuō)明近期開(kāi)發(fā)商的預(yù)期未進(jìn)一步惡化。

對(duì)于二手房，市場(chǎng)人士反映，近來(lái)價(jià)格比兩個(gè)月前已經(jīng)優(yōu)惠了不少，一些便宜的房子也大都能順利出手，但總體仍處僵局并偶有反復(fù)。“年初以來(lái)我一直關(guān)注大興區(qū)的房子，5、6月份時(shí)價(jià)格下降得相當(dāng)明顯，但這個(gè)月沒(méi)怎么降，有的甚至每平米漲了1000元。”在一家IT公司工作的購(gòu)房者小呂表示。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位人士表示，他手中的二手房源有少數(shù)逆勢(shì)跳價(jià)的現(xiàn)象，比如方莊6號(hào)小區(qū)某房由一個(gè)月前的190萬(wàn)元跳到現(xiàn)在最低210萬(wàn)元，但總體來(lái)講跳價(jià)現(xiàn)象并不普遍?！敖鼇?lái)房租漲了不少，業(yè)主如果不是非要急著出手，把房?jī)r(jià)降了一點(diǎn)后就拒絕再降，寧愿暫時(shí)租出去。”

不少賣(mài)家仍堅(jiān)持中長(zhǎng)期看漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，近16個(gè)月來(lái)首度出現(xiàn)回落，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。從更能反映階段性趨勢(shì)的同比價(jià)格來(lái)看，6月份全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅仍達(dá)11.4%，處于高位，而上輪樓市調(diào)整至2009年初時(shí)全國(guó)同比房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。繼續(xù)堅(jiān)定不移地遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，近來(lái)已被住建部等部門(mén)一再重申。

然而，若隱若現(xiàn)的調(diào)控放松預(yù)期已經(jīng)在市場(chǎng)上產(chǎn)生影響。近期有消息稱(chēng)房產(chǎn)稅將于2012年試點(diǎn)征收，繼而被解讀為短期調(diào)控壓力減小的“利好”。而部分銀行似乎也出現(xiàn)了兩難心態(tài)，繼續(xù)維持對(duì)房貸的“絕對(duì)高壓”將存在經(jīng)營(yíng)壓力，適當(dāng)放松則有可能背上壞賬甚至“不顧調(diào)控大局”的名聲。

一旦調(diào)控政策有空子可鉆，暫時(shí)蟄伏的需求方尤其是炒房客就可能“卷土重來(lái)”。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，只要客戶(hù)資質(zhì)優(yōu)良，部分銀行二套房貸可給至基準(zhǔn)利率9折甚至8.5折。

就賣(mài)家來(lái)講，度過(guò)了4、5月份的政策“疾風(fēng)暴雨”，近期并沒(méi)有出現(xiàn)大幅拋售潮的跡象。不少賣(mài)家仍堅(jiān)持中長(zhǎng)期樓價(jià)看漲預(yù)期，不愿抽身離開(kāi)地產(chǎn)“盛宴”。有業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在有些房主即使急于用錢(qián)，也不打算把房子過(guò)戶(hù)賣(mài)掉，而是以住房作抵押申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，同樣可以套現(xiàn)。

也有部分開(kāi)發(fā)商看淡后市，“遮遮掩掩”地推出了較有力度的優(yōu)惠政策。比如，位于燕郊的天洋城項(xiàng)目，價(jià)格從每平米11000元降至7000多元。銷(xiāo)售人員稱(chēng)是主動(dòng)配合調(diào)控政策，而且降價(jià)項(xiàng)目只有一棟樓，過(guò)期不候。事實(shí)上，僅過(guò)一周該樓盤(pán)就推出了新的特價(jià)房。此外，位于南三環(huán)的世華水岸銷(xiāo)售人員說(shuō)，目前銷(xiāo)售均價(jià)是每平米25000元。但一個(gè)重點(diǎn)客戶(hù)則被另告知，開(kāi)盤(pán)時(shí)將另有全款92折、按揭95折的較大優(yōu)惠。

“久盤(pán)必跌”，這句股市諺語(yǔ)在樓市不知能否得到驗(yàn)證。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)逆市上漲，不屬于普遍現(xiàn)象，當(dāng)前房?jī)r(jià)總體無(wú)疑處于下跌通道。從成交量來(lái)看，7月份新盤(pán)成交小幅反彈，但二手房比上月又下降了10%左右。

“下半年房?jī)r(jià)應(yīng)該還有一跌，但最好的結(jié)果是微降，把這段調(diào)控時(shí)間扛過(guò)去?！币晃槐本┓科蟾笨傉f(shuō)。

供需“鴻溝”待彌合

成交清淡，橫亙?cè)诠┬桦p方的“鴻溝”何時(shí)彌合，也許意味著樓市轉(zhuǎn)變時(shí)刻的到來(lái)。李文杰認(rèn)為，從樓市調(diào)控三個(gè)多月的市場(chǎng)表現(xiàn)看，5月份成交最為低迷，6月份有了些許回升。7月份以來(lái)市場(chǎng)反而有了一些不確定的信息，導(dǎo)致二手房成交進(jìn)一步下滑。

現(xiàn)在，知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)一反先前論調(diào)，認(rèn)為樓市降價(jià)乃今年大勢(shì)所趨。他預(yù)計(jì)本輪調(diào)控將使房?jī)r(jià)下降5%左右，目前下降了一個(gè)多點(diǎn)。

距“新國(guó)十條”政策出臺(tái)已有百日，下半年樓市向何處去仍然存在懸念。透過(guò)一系列雜音和不確定性，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策主線仍然清晰。

部分開(kāi)發(fā)商反映，目前的房?jī)r(jià)給了開(kāi)發(fā)商降價(jià)的余地，但不知道降多少合適。而一旦樓盤(pán)定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商屆時(shí)可能面臨沖擊騷擾、無(wú)法順利交房乃至訴訟等，降價(jià)后房源還可能被懷疑分配不公暗箱操作，這些都成為靈活調(diào)整價(jià)格的隱憂。

買(mǎi)方則希望房?jī)r(jià)能有進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性下降。盡管沒(méi)有明確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但我國(guó)房屋租售比、空置率等指標(biāo)近年來(lái)升勢(shì)明顯，部分城市尤其是一線城市多數(shù)居民明顯感覺(jué)房?jī)r(jià)過(guò)高?！拔蚁Ｍ?jī)r(jià)再有20%左右的下降幅度，讓房?jī)r(jià)回到去年底的水平?！毙伪硎?。

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