劉杉

劉杉，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中華工商時(shí)報(bào)副總編輯、兼任南開大學(xué)國(guó)經(jīng)所教授，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所研究員、北京師范大學(xué)管理學(xué)院MBA導(dǎo)師，曾供職于中國(guó)人民銀行深圳分行，著有《中國(guó)再平衡》，《聚焦生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》。

導(dǎo)語(yǔ)：包括四川在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)一哄而上回購(gòu)住房行動(dòng)，被輿論稱之為對(duì)新一輪房地產(chǎn)政府救市。但是，現(xiàn)實(shí)很殘酷，因?yàn)檫@一次的房地產(chǎn)調(diào)整，的的確確是長(zhǎng)周期調(diào)整，而向下拐點(diǎn)還在驗(yàn)證中。

“從來就沒有什么救世主,也不靠神仙皇帝，要?jiǎng)?chuàng)造人類的幸福，全靠我們自己”。用這句歌詞來看待中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也頗為貼切。在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前，任何的人為力量，最終都無能為力。

1月24日，福州市政府下發(fā)了《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，該意見稱，市民手頭有多余商品房或安置房，可以賣給政府。

此舉解釋為，政府購(gòu)房直接用來安置無房群眾。該政策出臺(tái)背景是，政府無法按期完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，同時(shí)還要向社會(huì)提供急需的安置房，而通過回購(gòu)市民多余住房，實(shí)際起到一箭雙雕作用，一方面滿足安置住房需要，另一方面可以活躍住房銷售，最終達(dá)到消化住房庫(kù)存目的。

有報(bào)道說，包括四川在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)都開始試行這種方法，這種一哄而上的政府回購(gòu)住房行動(dòng)，被輿論稱之為對(duì)新一輪房地產(chǎn)政府救市。

不可否認(rèn)，這樣的集體行動(dòng)有它的合理性，這也是在住建部政策指導(dǎo)下進(jìn)行的。按照住建部長(zhǎng)的話說，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。

正是有了統(tǒng)一的思想認(rèn)識(shí)，回購(gòu)安置房就成為一個(gè)潮流。不過需要提出疑問的是，這樣的“救市”政策，真的能救房地產(chǎn)嗎？

最新數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國(guó)商品房待售面積6.2億平米，其中住宅待售面積4億平米，比上年增長(zhǎng)26%。這些待售住宅主要集中在三四線城市，相對(duì)于當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力，龐大的住房庫(kù)存消化起來并不容易。如果以每套90平米算，4億平米大概為440萬套住房，而國(guó)開行一年提供的貨幣資金僅能消化100萬套左右。這樣看，僅憑政府回購(gòu)安置房這種手段，顯然無法達(dá)到去庫(kù)存目的。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新變化，也給市場(chǎng)造成錯(cuò)覺，似乎認(rèn)為房地產(chǎn)周期調(diào)整很快就會(huì)結(jié)束。

不久前，北京土地拍出總價(jià)格“新地王”，樓面價(jià)繼續(xù)攀升，再加上各地大聲勢(shì)“救市”，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖重新抱有希望，更出現(xiàn)下半年房?jī)r(jià)回升的判斷。

這樣的判斷或許夾雜著更多美好愿望，但現(xiàn)實(shí)很殘酷，因?yàn)檫@一次的房地產(chǎn)調(diào)整，的的確確是長(zhǎng)周期調(diào)整，而向下拐點(diǎn)還在驗(yàn)證中。由于房地產(chǎn)具有地域性特點(diǎn)，北京市的狀況不能反映全國(guó)普遍規(guī)律，而即便是北京市，人們看到的仍只是新房的供求關(guān)系，而忽略了存量房的潛在供應(yīng)量。如果考慮到人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、經(jīng)濟(jì)周期和貨幣政策的變化，再加上醞釀中的房地產(chǎn)稅，北京存量房的入市數(shù)量，很可能是意想不到的天文數(shù)字。

需要提醒各方注意的是，既不能用現(xiàn)在北京市場(chǎng)走勢(shì)看待全國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)，也不能用北京住房的供需現(xiàn)狀，判斷未來的趨勢(shì)。

先說經(jīng)濟(jì)和人口。

支撐經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的要素是勞動(dòng)力供給和勞動(dòng)生產(chǎn)率。而現(xiàn)實(shí)是，勞動(dòng)力供給開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，局部雖有就業(yè)壓力，總體上用工緊張，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是，勞動(dòng)力人口增長(zhǎng)速率下降，對(duì)住房的所謂剛性需求強(qiáng)度下降。

15-64歲勞動(dòng)力人口在總?cè)丝谥械恼急戎鹉晗陆?，?013年末為73.9.%。用于計(jì)算勞動(dòng)人口對(duì)非勞動(dòng)人口撫養(yǎng)數(shù)量的指標(biāo)總撫養(yǎng)比，也開始逐漸向上爬行，并表現(xiàn)為少兒撫養(yǎng)比逐漸下降，老年撫養(yǎng)比逐漸上升。這也意味著，勞動(dòng)力人口占比下降同時(shí)，國(guó)民生育率不足，幼兒人口增長(zhǎng)緩慢。換個(gè)角度理解，就是住房需求壓力高峰已經(jīng)過去。

而至于城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)影響，也是言過其辭。盡管統(tǒng)計(jì)上的城鎮(zhèn)化率有待提高，但真正的常住人口統(tǒng)計(jì)并不真實(shí)，這可以從農(nóng)村勞動(dòng)力以老年人為主來進(jìn)行判斷。新型城鎮(zhèn)化顯然不是再蓋房子，而是為已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)業(yè)人口提供均等化的服務(wù)。

再看貨幣和偏好。

因外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致的貨幣被動(dòng)增發(fā)周期結(jié)束，同時(shí)政府和銀行“去杠桿”意圖明顯，因而即便降息降準(zhǔn)，都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來支撐作用。而對(duì)于90后新生代，富裕家庭擁有多套住房，一般青年沒有購(gòu)房能力，因而住房觀念改變，應(yīng)是影響未來住房需求偏好的重要因素，而這是老一輩中國(guó)人無法理解的事情。不是你不明白，是世界變化快。

對(duì)于沒有生活壓力，為所欲為，甚至追逐創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的年輕人而言，房子或是另一種隨時(shí)可以更換的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整個(gè)世界都是他們的。

房地產(chǎn)帶動(dòng)作用下降，是經(jīng)濟(jì)下行的重要原因之一，依照這種思路，很容易推導(dǎo)出這樣的結(jié)論：穩(wěn)定房地產(chǎn)，就能穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)。但反過來看，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)出清，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能觸底。既然如此，那為何不等著房地產(chǎn)慢慢著陸呢？

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