我們可以看到，在發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，許多國家對住房預售款項，沒有哪一個國家法律或制度會在預售時讓購買者一次付清并交給房地產(chǎn)開發(fā)商的?；蚴琴徺I者預付10%-20%保證金，其余的款項隨著工程進度分期支付；或是一次支付但由第三者專門保管。也就是說，無論任何形式的預付，其款項都不會直接交給房地產(chǎn)開發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。

但是，就目前中國的情況來看，一方面是說住房預售制度是國際先進東西要引進，但另一方面則僅是引進一部分有利房地產(chǎn)開發(fā)商的部分。比如開發(fā)商做了預售，其款項就全部進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬戶。這樣做，不僅不符合國際慣例，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng)造了條件。也正因為這點，房地產(chǎn)市場的消費者及銀行金融風險大大增加。

這次的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實行專戶管理。所謂預售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預售階段取得的住房預售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現(xiàn)農民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預售款等，而且也降低了住房預售中消費者及銀行的風險。

可以說，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，住房預售款專戶管理看上去制度改進動作不大，但是卻把到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命門。因為，通過住房預售制度不僅降低了進入房地產(chǎn)市場準入標準，讓一些僅是持有土地的人或企業(yè)輕易進入房地產(chǎn)，因為資金的問題完全可以通過住房預售制度來解決。同時，通過住房預售制度也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在短期內迅速擴張。比如，目前國內絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅僅是將預售款用于后期建設，而是拿來購買新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)。這就是為什么國內房地產(chǎn)開發(fā)商對改革住房預售款制度反映十分強烈的原因所在。如果采取住房預售款專戶管理，這就使得一個項目的款項歸一個項目，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)滾動開發(fā)，也便利了政府對房地產(chǎn)開發(fā)的征稅管理，減少了房地產(chǎn)開發(fā)商逃稅可能性，也易于把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利率水平暴露在第三者的監(jiān)督之下。

可以說，住房預售款的專戶管理不僅對房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大影響，因為部分對預售款依賴較大的開發(fā)商將要重新調整開發(fā)戰(zhàn)略，同時也預示著中央政府落實對房地產(chǎn)市場的宏觀調控的開始。盡管幾年來國內房地產(chǎn)市場的新政策不斷，但要看到政府手上調控房地產(chǎn)市場的工具及手段仍然很多。