個人房貸占比下降 開發(fā)貸款占比提高

□ 本報記者 張藝良

透過銀行半年報數(shù)據(jù)和壓力測試可以發(fā)現(xiàn)，上半年的地產(chǎn)調(diào)控政策在需求端已經(jīng)產(chǎn)生些許抑制效果，但是開發(fā)端的需求依舊旺盛。

房貸深度體檢結(jié)果樂觀

近期，隨著各大上市銀行的中期業(yè)績發(fā)布會陸續(xù)在各地舉行，在和媒體的一問一答中，銀行房地產(chǎn)貸款重度壓力測試結(jié)果已經(jīng)初露端倪。

上周一，在民生銀行中期業(yè)績報告會上，民生銀行授信評審部總經(jīng)理石杰對在場媒體表示，該行已經(jīng)在內(nèi)部進(jìn)行了重壓力測試。其假設(shè)情況為房價下降30%、利率上漲162個基點、信貸規(guī)模減少40%以及國內(nèi)生產(chǎn)總值下滑1.5個百分點的情況下，民生銀行仍可以保持盈利。同時，即便按房價下降40%計算該行也可以維持盈利，風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。

8月18日，在交通銀行中期業(yè)績報告會上，該行副行長錢文揮對外表示，交行已經(jīng)按照房價下跌30%、40%、50%三種假設(shè)情況進(jìn)行了壓力測。其結(jié)果表示，和之前最高跌幅30%的假設(shè)測試結(jié)果類似，即使在極端情況下，房價下跌50%，對該行的不良貸款率的影響依舊有限。

另據(jù)消息稱，招商銀行和建設(shè)銀行方面的情況也均比較類似，在目前的測試范圍內(nèi)，不良率的上升空間有限，風(fēng)險可控。

和上次房價最多下跌30%的假設(shè)不同，此次被假定的最極端跌幅上升到了60%。同時，消息還稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還計劃對北京、上海、深圳、重慶、南京、杭州、廣州等7個房價前期上漲較快、風(fēng)險較高的重點城市開展后續(xù)壓力測試。

“這是一個被平均了的結(jié)果，不同的城市的情況應(yīng)該差異較大，京、滬等地的分支行的影響可能要比這個結(jié)果嚴(yán)重。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)公司副總經(jīng)理對記者表示。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒則對記者表示，目前的壓力測試結(jié)果可能并不客觀，因為在地產(chǎn)行業(yè)很多資金最初并不是以開發(fā)房地產(chǎn)的名義從銀行貸來的，挪用現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

“如果對銀行資產(chǎn)狀況影響不大，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策執(zhí)行的態(tài)度將更為堅決，更為徹底。”《證券日報》記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，這是投資者和地產(chǎn)商共同的一種心理，也是銀行房貸二次體檢備受關(guān)注的一大原因。

抑制需求端效果初顯

無論是房貸壓力測試，還是銀行多套房房貸政策的變化，政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)從宏觀面上轉(zhuǎn)向了具體的細(xì)節(jié)。在此過程中，觀望、言論、判斷充斥著整個市場，沒有人能為此下一個確鑿的結(jié)論。但是，從最新的銀行半年報數(shù)據(jù)中，依舊暴露出一些無法掩蓋的事實。

半年報數(shù)據(jù)顯示，中信銀行在報告期末的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)貸款余額為604.98億元，占比達(dá)到6.33%，比去年年末的余額增加了141.86億元，占比增加了0.7個百分點。但該集團(tuán)的個人住房按揭貸款的占比則較上一報告期有小幅下降。

招商銀行在報告期末的房地產(chǎn)業(yè)貸款金額為1116.20億元，比2009年年末增加了210.93億元，占比達(dá)到8.39%。住房按揭貸款總量在六個月內(nèi)有所上升，但占比則下降了0.28%

民生銀行半年報則顯示， 該行零售貸款中，住房抵押貸款余額較2009年12月31日的數(shù)據(jù)上升了6.51%，但占比則下降了10.28%。而其房地產(chǎn)也的貸款則比去年年底增加了180.04億元，占比也有小幅上漲。

“這說明，隨著銀行叫停二套房、三套房貸，個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)確實受到了一定的影響，但是目前的數(shù)據(jù)波動還不明顯?！币晃汇y行業(yè)分析師對記者表示。

東莞證券銀行業(yè)分析師寧宇則對本報記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控是在4月中才開始的，有一定滯后性。同時，可能銀行對原有項目貸款還是繼續(xù)提供信貸支持，只是在部分新項目貸款上予以一定控制，既避免緊縮幅度過大形成不良貸款，又能適當(dāng)控制風(fēng)險。因此，調(diào)控的成果顯示在需求端尤其是壓制投機(jī)需求來控制風(fēng)險，相應(yīng)數(shù)據(jù)反映在房地產(chǎn)相關(guān)貸款上可能主要是個人按揭貸款。

確實，三家全國性股份制商業(yè)銀行的半年報同時出現(xiàn)了個人住房抵押貸款在總貸款中的占比卻較之前下滑的現(xiàn)象并非偶然，這可能意味著，政府的調(diào)控措施在抑制投機(jī)性購房的方面已經(jīng)開始顯示了作用。但是，依舊增長，并且占也在同部提高的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款數(shù)據(jù)則表明，國內(nèi)目前的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭依舊旺盛。

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