□本報記者 林喆

近期，房企融資潮再起，IPO、增發(fā)、舉債等連續(xù)上演。表面上看，房企融資用于“囤地”的邏輯似乎并不成立。因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)法律規(guī)定，“招拍掛”商業(yè)用地必須是企業(yè)的自有資金，房企IPO和增發(fā)的募集資金不能用于拿地。

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，流動的資金可以置換，而且，滾動開發(fā)模式更為土地儲備提供了合理性以及擴(kuò)張的空間。在樓市和股市聯(lián)動的背景下，房地產(chǎn)熱會傳導(dǎo)至資本市場，點(diǎn)燃上市房企的“圈錢欲”，進(jìn)而放大樓市和土地市場的資產(chǎn)泡沫。

今年以來，重點(diǎn)城市房價大幅上漲，主要緣于庫存消化后新增供應(yīng)乏力。顯然，房企融資更應(yīng)指向新房開工率。在半年報中，萬科明確表示，將大幅提高今年的新開工計劃。其擬重磅增發(fā)募資112億元，也是主要投向14個住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

值得注意的是，龍頭公司在聲稱提高開工計劃的同時，儲地規(guī)模也在大幅攀升。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-7月，萬科、保利、中海等30家大型房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備逐月放量，新增土地儲備建筑面積約2023萬平方米，新增土地儲備投資額約516億元。

受土地儲備規(guī)模擴(kuò)張的影響，今年上半年，上市房企雖然銷售大幅提升，但存貨總量不降反升。中報數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，A股房地產(chǎn)企業(yè)存貨總量與年初基本持平，較去年同期增長近兩成；其中，在建產(chǎn)品和擬開發(fā)土地較年初明顯上升。從整體運(yùn)營分析，房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率也沒有明顯加快。

一般情況下，為提高凈資產(chǎn)收益率，大多數(shù)企業(yè)均圍繞銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率做文章。由于自身開發(fā)模式的特殊性以及行業(yè)集中度偏低，近幾年來，多數(shù)房企追求毛利率遠(yuǎn)勝于追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。這意味著維持“高價”成為了地產(chǎn)企業(yè)最常用的營銷手段。

更重要的是，我國仍處于城市化進(jìn)程中，土地內(nèi)涵價值的上漲是確定的趨勢。因此，房企融資和擴(kuò)張土地儲備，是一種“戰(zhàn)略”考慮，背后有著長期的利益驅(qū)動；而提高開工率、加快銷售，僅僅是一種中近期策略。在行業(yè)景氣高漲時如此，在市場低迷時亦是如此。

這種“重儲地、輕開工”的模式，可以成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)供求關(guān)系、維持理想價格的重要手段，但隱藏的風(fēng)險也是不言而喻的。助漲的因素往往也是助跌的，如果房價在特定階段內(nèi)快速上漲，那么，市場的波動也隨之加??；而資產(chǎn)價格的上漲導(dǎo)致利率上行，大幅透支未來的泡沫也將破裂。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，過于依靠“提價”的增長模式顯然類似于“竭澤而漁”，不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康運(yùn)行。

因此，政府監(jiān)管部門對土地利用的監(jiān)管不能缺位。在增加供地的同時，應(yīng)有效監(jiān)測開發(fā)商土地利用進(jìn)度，敦促開發(fā)商加快開工以增加當(dāng)期供給；另外，還應(yīng)放大保障性住房供給，穩(wěn)定房價預(yù)期，防止房價過快上漲。對于個別上市房企拿股市融資來的錢進(jìn)行“囤地”的行為，更是要提高警惕，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要堅決打擊。

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