形成政策合力

為確保國家住房政策切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有作用，需要在財(cái)政、土地、金融和稅收等方面制定相應(yīng)的配套政策措施，以形成政策合力。

大力推進(jìn)財(cái)政體制改革的進(jìn)一步深化，是解決房地產(chǎn)問題非常重要的一環(huán)。應(yīng)盡快建立中央與地方事權(quán)、財(cái)力相匹配的財(cái)政體制，減輕地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，專心履行好公共服務(wù)職能。

目前，地方政府承擔(dān)的責(zé)任(事權(quán))遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其可支配財(cái)力，導(dǎo)致其不得不依靠“賣地”等預(yù)算外和非稅收入維持本級(jí)預(yù)算收支平衡，從而形成對(duì)高地價(jià)和高房價(jià)的潛在驅(qū)動(dòng)。

要合理調(diào)整中央政府和地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的劃分，按照財(cái)力與事權(quán)相匹配的原則，賦予地方政府與其必要支出相當(dāng)?shù)恼Ｊ杖雭碓辞?，改變地方政府?duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，從機(jī)制上保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。

要完善住房登記制度，實(shí)現(xiàn)住房登記信息公開、透明，推進(jìn)各地住房登記系統(tǒng)互聯(lián)互通，以方便查詢。這樣做的主要目的，既是為今后開征財(cái)產(chǎn)稅提供計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)也是為將來建立財(cái)產(chǎn)登記制度奠定基礎(chǔ)，進(jìn)而為反腐倡廉、實(shí)行官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度做好必要的準(zhǔn)備。

要繼續(xù)深化土地管理和土地出讓制度改革，確保保障性住房土地供應(yīng)，健全完善土地招拍掛制度。

對(duì)不同用途的商業(yè)用地應(yīng)采取不同的招拍掛方式：對(duì)酒店賓館、商業(yè)用地應(yīng)采取旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓等房屋用地可以采取“價(jià)高者得”的招拍掛方式：對(duì)于普通商品房建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標(biāo)招拍掛方式，綜合考慮地價(jià)、房價(jià)、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績(開發(fā)面積、房屋質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保技術(shù)應(yīng)用等)、消費(fèi)者評(píng)價(jià)、企業(yè)納稅情況和社會(huì)責(zé)任等多種指標(biāo)，選拔出真正能夠?yàn)橄M(fèi)者提供品質(zhì)高、服務(wù)好、可接受房價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

要對(duì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者實(shí)行差異化的信貸政策，以體現(xiàn)住房政策的導(dǎo)向性作用。

投資廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房等保障性住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國家可對(duì)其貸款進(jìn)行貼息，并允許金融機(jī)構(gòu)對(duì)其發(fā)放20~30年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

貸款購買第一套自住房或第二套改善性住房的購房者，按人均住房免稅面積應(yīng)給予貸款貼息，或者按人均住房免稅面積享受首付款優(yōu)惠和貸款利率優(yōu)惠等政策，切實(shí)保障居民基本住房需求。

對(duì)貸款購買第二套非改善性住房和多套住房的購房者，要維持較高的首付按揭，目前可為四成，以減少住房市場的需求壓力。視當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況，必要時(shí)還可以提高此類房貸的首付比例和貸款利率，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房行為。

最后，為抑制炒房投機(jī)行為，房地產(chǎn)稅收政策應(yīng)保持基本穩(wěn)定。政策多變、朝令夕改更容易引發(fā)投機(jī)盛行。稅收政策還應(yīng)鼓勵(lì)投資出租房屋，抑制房屋炒作交易。

(作者系全國人大常委會(huì)委員、財(cái)經(jīng)委副主任委員，前中國人民銀行副行長)