樓市的剛性需求有多大？能在多大程度上決定房價走勢？現(xiàn)階段的調控措施會壓制剛性需求嗎？

王煒 徐徐

5月份以來，隨著國務院和部分城市一系列房地產(chǎn)調控政策的實施，一度熱得燙手的樓市出現(xiàn)新變化：銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現(xiàn)打折促銷、二手房交易量銳減。但是，房價究竟向何處去，仍然顯得撲朔迷離，各種各樣的論調更是此起彼伏。

有的說，有剛性需求在，房價遲早還要漲；有的說，有耕地“紅線”的限制，房子永遠是供不應求；還有的說，房價漲得終歸會比CPI增幅快，投資房地產(chǎn)不會賠……房地產(chǎn)走勢關乎民生改善，關系經(jīng)濟全局。該如何看待這種種說法？樓市亂象的背后是什么？《民生周刊》從今天起推出系列報道，對樓市的一些基本情況進行分析。

——編者

“這房價遲早還要漲上去。那么多要結婚的、在北京工作的，都要有房啊，這就是剛性需求?！北本┲行某菂^(qū)一位業(yè)主這樣說。

最近北京等大城市房價漲幅回落，但許多人仍堅持認為，房價跌不到哪兒去。有的業(yè)主把原計劃要賣掉的房子轉為出租，等待著將來房價再次上漲。

事實上，房地產(chǎn)界一直以來有一個觀點：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現(xiàn)波動時，房價不會出現(xiàn)大幅回調。在大多數(shù)人還搞不清楚什么是“剛性需求存的情況下，這一觀點卻已經(jīng)被普遍接受。

究竟哪些需求屬于“剛性需求”？它真的能決定房價走勢，或者僅僅是維持虛高房價的一個噱頭？政策應該如何對待剛性需求？記者進行了調查。

① 樓市的剛性需求在哪里

——買房自住的需求一直大量存在，同時，自住兼投資的混合型需求迅速上升，甚至接近一半

按照經(jīng)濟學基本概念，所謂剛性需求，是指供求關系中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。但由于一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來復雜得多，至今并沒有權威的定義。

中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2009—2010)》認為，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。

“最基本的住房需求可以認為是住房的剛性需求。”北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，“業(yè)界比較認可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。

具體看，在當前市場上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基于結婚需要而購買首套住房的需求較為龐大。

同時，我國已進入城市化加速發(fā)展時期，意味著將有更多人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視。去年以來房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市，對大城市而言，這也是剛性需求。

此外，1998年前后許多居民購買了“房改房”，經(jīng)過10年左右時間，由于當年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。

2009年，全國商品房銷售面積近9.4億平方米，比上年增長42.1%。有多少是剛性需求帶動的？

鏈家地產(chǎn)對每一位前來購買二手房的客戶都會詢問購房動機。結果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開始發(fā)生明顯變化，大量投資型和投機性需求入場，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經(jīng)成為主流。

盡管這一調查數(shù)據(jù)不能精確反映整個北京市場的情況，但基本體現(xiàn)出去年以來購房需求結構的變化。林倩說，實際上，許多購房者買房既可以自住、改善，也期望房價上漲以后可以獲得投資收益，甚至為了抵御通脹而購房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場上到底有多少剛性需求，無法清晰界定。

“可以確定的是，未來一段時間，剛性需求仍然大量存在?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一分析道，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房中有將近2/3是1999年以來的10年間蓋的，到2008年末，我國城鎮(zhèn)實有住房總面積124億平方米，但戶均才不過60平方米，只能達到初步脫困的標準。10年來，每百戶城鎮(zhèn)家庭中，每年只能有3到4戶住進新房。在快速城鎮(zhèn)化、消費結構升級、“小家庭”增加以及傳統(tǒng)觀念等因素影響下，普通老百姓購買首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。