② 剛性需求難以支撐高房?jī)r(jià)

——不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少，受價(jià)格影政策等影響，大部分剛性需求會(huì)推遲實(shí)現(xiàn)

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)有一些回調(diào)，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調(diào)整一段時(shí)間以后房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的?！痹谀硺潜P售樓處，銷售人員這樣勸說一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場(chǎng)變化就是最好的例子，您一定清楚。

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2008年量?jī)r(jià)齊跌的調(diào)整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動(dòng)市場(chǎng)回暖的第一股力量，也阻止了房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

如今，在調(diào)控政策作用下房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)觀望氣氛，部分前期上漲過快的區(qū)域房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回調(diào)?？陀^存在的剛性需求會(huì)不會(huì)再次托住房?jī)r(jià)？

“剛性需求盡管客觀存在，但它不是支撐高房?jī)r(jià)的理由?！绷仲槐硎?，和經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)剛性需求的定義不同，大多數(shù)人所說的住房剛性需求，只是說需求客觀存在、遲早會(huì)入市，但并非不受價(jià)格影響。樓市里真正不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少。

鏈家地產(chǎn)花家地店業(yè)務(wù)員郭威告訴記者，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)以來，該店的成交量迅速下滑了近80%，“現(xiàn)在還在買房的這20%客戶，大多數(shù)是因?yàn)榻Y(jié)婚或生孩子的需要急于買房的。他們的需求幾乎不受價(jià)格影響，這部分應(yīng)該是真正的剛性需求?！惫f。

專家認(rèn)為，在住房供需中，受價(jià)格、政策和心理預(yù)期的影響，大部分剛性需求可以推遲實(shí)現(xiàn)，不會(huì)盲目地沖進(jìn)市場(chǎng)。

對(duì)普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉(zhuǎn)變成有效需求。只有房?jī)r(jià)回調(diào)到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

由于本輪調(diào)控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實(shí)際上也限制了相當(dāng)大一部分改善性需求。

此外，調(diào)控政策出臺(tái)以來，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到初步遏制，政策的短期效果已經(jīng)體現(xiàn)出來。在“買漲不買跌”的心理預(yù)期影響下，如果房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，大量剛性需求會(huì)選擇觀望。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，新政出臺(tái)一個(gè)月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對(duì)更大，同比達(dá)42.2%。

“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨(dú)特性。觀望導(dǎo)致成交量下滑，下一步必然帶來房?jī)r(jià)的回落?！绷仲槐硎?，“僅靠剛性需求，不能支撐高房?jī)r(jià)?！?