□ 本刊記者│ 夏肇玲

(中央政府對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控再次證明土地財(cái)政是不可持續(xù)的財(cái)政收支方式，但怎樣才能脫離土地財(cái)政模式)

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)不時(shí)的調(diào)控和越開發(fā)越少的土地讓地方政府開始考慮下一步： 2009年底舉行的上海經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，上海市委書記俞正聲強(qiáng)調(diào)，雖然全年財(cái)政增長(zhǎng)超出原來預(yù)期，但收入結(jié)構(gòu)仍不合理，財(cái)政收入增長(zhǎng)較多依賴于房地產(chǎn)業(yè)。為此，上海正研究制度性舉措，克服對(duì)土地收入的依賴。

近日，上海擬對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的傳聞甚囂塵上，此一未經(jīng)證實(shí)的政策的主旨是，使地產(chǎn)類財(cái)政收入從一次性土地出讓轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期、可持續(xù)征收的不動(dòng)產(chǎn)稅過渡，從而擺脫土地財(cái)政的陰影。

雖然房產(chǎn)保有稅的征收尚處于討論階段，但地方政府的未雨綢繆從某種程度上還是透露了它們要改變長(zhǎng)期依賴的“土地財(cái)政”的決心。

地方政府：急需用房產(chǎn)稅解套

4月初，溫州炒房團(tuán)的組織者張平正忙著轉(zhuǎn)移上海工作處的員工。上海樓市的量?jī)r(jià)齊降已經(jīng)打擊了張平的信心，他前日剛得到的“內(nèi)幕消息”則徹底打消了“再撐一陣子”的念頭。

張平認(rèn)識(shí)的一個(gè)房企老總?cè)涨耙呀?jīng)接到了有關(guān)開征房產(chǎn)稅的政策提醒。該房企老總獲得的消息是，上海已經(jīng)形成的初步方案中，上海擬應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，擴(kuò)大征收范圍，對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。家庭人均面積是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)，如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值0.8%的房產(chǎn)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。另外，對(duì)于已經(jīng)出租的住房，且按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅的購房者，擬考慮不再重復(fù)計(jì)稅。

現(xiàn)在，房產(chǎn)商已開始醞釀快速消化存量房源，而購房者則因?yàn)閾?dān)心房產(chǎn)保有稅的征收而陷入觀望，樓市明顯的降價(jià)趨勢(shì)，進(jìn)一步打消了購房者的積極性。

上海率先擬征房產(chǎn)稅并不出人意料。截至2009年,上海共有建設(shè)用地2860平方公里,根據(jù)現(xiàn)有城市規(guī)劃指標(biāo),上海截至2020年的建設(shè)用地指標(biāo)為2981平方公里,也就是說,未來近十年時(shí)間內(nèi),上?？尚略鼋ㄔO(shè)用地最多只有121平方公里。在土地增量指標(biāo)不足情況下,如何開發(fā)利用現(xiàn)有建設(shè)用地資源成為上海解決土地瓶頸的關(guān)鍵。因此，對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，就成了保證地方政府財(cái)政收入可持續(xù)性的重要選擇?！皩?duì)保有環(huán)節(jié)征稅，能起到打擊投資、投機(jī)購房的作用，而且能給地方帶來源源不斷的稅收，是切實(shí)可行的思路?！?中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所喬志敏說。

喬志敏認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)之所以近年猛漲，或?qū)覍页霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，就是因?yàn)橛昧颂嗟男姓侄胃深A(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而開征房產(chǎn)稅更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅由來已久，如美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入75%左右。但中國(guó)的地方財(cái)政則過多依賴土地出讓金。根據(jù)財(cái)政部稅政司披露的數(shù)據(jù)，目前房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的比例還非常低。2009年，城鎮(zhèn)土地使用稅完成920.97億元，房產(chǎn)稅完成803.64億元，兩個(gè)稅種占地方本級(jí)收入的比重僅為5.3%。

但喬志敏認(rèn)為，因?yàn)槲覈?guó)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的條件還不成熟，此次上海準(zhǔn)備開征房產(chǎn)稅，或許是樓市調(diào)整階段的一個(gè)嘗試。不過，一旦房產(chǎn)稅開征有了可效仿的樣本，不排除國(guó)家向全國(guó)推廣的可能性。中國(guó)房?jī)r(jià)過高的一個(gè)重要原因就是市場(chǎng)存在大量的投資和投機(jī)行為。如果征收房地產(chǎn)稅，可大大減少市場(chǎng)上的投機(jī)行為，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)居住功能，減少炒作成分。

中國(guó)社科院金融所研究員易憲容接受《中國(guó)財(cái)富》記者采訪時(shí)，對(duì)喬志敏的觀點(diǎn)給予了認(rèn)同。易憲容說，房產(chǎn)稅是破除地方政府主要依靠高房?jī)r(jià)、高地價(jià)來獲取財(cái)政收入和拉升GDP的根本出路。如果房產(chǎn)稅能夠得以開征，地方政府就可以得到一種大量且穩(wěn)定的、可自行支配的支柱稅源，從而減弱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，遏制地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)。

“開征房產(chǎn)稅對(duì)地方政府來說是個(gè)好消息。”易憲容認(rèn)為。

房地產(chǎn)業(yè)

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