“費改稅”：知易行難

“政府能不能不收土地出讓金了，而是讓農(nóng)民或企業(yè)自己去賣地，然后政府去收稅？”財政部財政科學(xué)研究所副所長王朝才接受《中國財富》記者采訪時，提出了相關(guān)各界熱議的一個話題。

王朝才認(rèn)為，隨著我國土地管理體制改革的推進(jìn)，政府對土地的管理方式有必要改進(jìn)。比如，經(jīng)營上，可以對土地管理實行“費改稅”。“費改稅”后，“土地出讓稅”會成為新的稅種，必須經(jīng)國家立法機構(gòu)正式批準(zhǔn)，才具有法律效力。而收費是一種政府行為，隨意性大，無法可依，還容易滋生腐敗。

而且，市場經(jīng)濟(jì)中，政府的主要職能就是服務(wù)，而不是直接參與經(jīng)營?！百M改稅”后，政府從收費中退出，企業(yè)與政府的關(guān)系只存在稅收關(guān)系。惟其如此，才能為企業(yè)競爭創(chuàng)造出一個好的環(huán)境。

長期從事財稅研究的王朝才總結(jié)說，房地產(chǎn)開發(fā)中，主要包含了租、稅、費三個經(jīng)濟(jì)范疇。它們的區(qū)別很大，但實際操作中，租、稅、費體系很混亂，以費代稅、以稅代租、以稅代費、以費擠稅、重復(fù)計費的現(xiàn)象普遍存在。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)法定的有13種稅，約占建設(shè)成本的9%；而各類規(guī)費，雖各地差異較大，但大多數(shù)地方的收費項目均多達(dá)數(shù)十種。

王朝才的說法只是針對絕大多數(shù)地方，個別地方的情況甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了王朝才的說法?！吨袊敻弧酚浾邚臐?jì)南一在建項目獲知，該項目設(shè)計的各種費用超過百種，土地費用、建安工程前期費用、建安工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、設(shè)計費、審批費、測繪費、環(huán)評、水利等，五花八門，涉及到十幾個部門。

由于政出多門的各種收費往往同各部門、各地區(qū)的利益，特別是同有關(guān)個人的利益掛上了鉤，相關(guān)政府部門收費的積極性會越來越高。結(jié)果，各種政府收費日益擴(kuò)展，非財政部門大規(guī)模介入財政性分配，使得整個國民收入分配渠道陷于混亂狀態(tài)，而政府部門收入機制的不規(guī)范，又加劇了政府機構(gòu)膨脹和行政管理費用猛增的勢頭。

“各種費用的征收成本高，房地產(chǎn)企業(yè)要接觸的部門又很多，無形之中增加了支出。如果土地出讓金和亂七八糟的費用轉(zhuǎn)化成稅種，不但能減輕房企的負(fù)擔(dān)，而且能根治土地財政的病根，更有利于土地流轉(zhuǎn)，減少腐敗?！蓖醭耪f。

中央財經(jīng)大學(xué)教授李文斌很認(rèn)同“費改稅”的科學(xué)性，但他認(rèn)為，就目前中國的實際情況而言，收費的可行性更高一些。李文斌告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)有名的往往就是欠稅大戶，是每年稅務(wù)稽查的重點、稅務(wù)部門公告欠稅的 “賴皮”。但奇怪的是，欠稅上癮的地產(chǎn)企業(yè)對政府征收的各種費用倒不敢懈怠，因為有的費用不交，根本就開不了工或沒法交易。

所以，放到“中國特色”的大背景下，“費改稅”還有很大的探討空間。

暴利稅：無稽之談？

易憲容5月17日發(fā)表了一篇名為《暴利效應(yīng)已經(jīng)遍布國內(nèi)樓市每一個角落》的博客，希望對房地產(chǎn)企業(yè)開征暴利稅，此為地方政府增加財政收入的很有“前途”的稅種。

易憲容認(rèn)為，對地產(chǎn)企業(yè)開征暴利稅主要有以下幾個理由：

第一，2010年的500人富豪榜的標(biāo)題就是“人人都是‘土’財主”，即上榜的房地產(chǎn)開發(fā)商有88位，占比18%，財富總額達(dá)到6491億元，他們的財富一年之內(nèi)暴增了一倍。不僅財富榜單排名第一的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而且2010年財富增長超過百億元的超級富人中，從事房地產(chǎn)業(yè)的有9人；財富增長額最多的10位富人中，就有4人的主業(yè)是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的暴利，讓千軍萬馬、各行各業(yè)紛紛殺入房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟(jì)幾乎“房地產(chǎn)化”了。

第二，從2010年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的情況來看，中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資增長近40%。住房銷售，東部地區(qū)達(dá)5539億元。如果加上重慶與成都，則占全國銷售金額的78%，而住房銷售面積僅為66%。換言之，房價快速上漲已經(jīng)不是部分城市了，它已經(jīng)成了東部地區(qū)十分普遍的現(xiàn)象。

第三，房地產(chǎn)的暴利效應(yīng)已經(jīng)擴(kuò)展到三線以下的城市，只不過不同的城市所采取的方式不一樣。如果政府對此不加以重視，全面堅決地推出房地產(chǎn)交易所得稅、物業(yè)稅、住房閑置稅及房地產(chǎn)暴利稅，改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期，那么，“新國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控要達(dá)到目標(biāo)是根本不可能的。

對于易憲容的提議，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生回應(yīng)說，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在成本和費用結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況。

聶梅生說，房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負(fù)已經(jīng)讓房地產(chǎn)開發(fā)公司不堪忍受，除了需要繳納25%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納按銷售額的3%～5%征收的營業(yè)稅。此外，還需要繳納30%～60%的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)納稅增值額的土地增值稅。兩部分高額的稅收，使得房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)高于一般制造業(yè)。另外，地產(chǎn)行業(yè)還要面對多個部門征收的各種名目的費用。

為使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸理性，地產(chǎn)行業(yè)不但不適合再增加稅種，而且全國工商聯(lián)還建議把一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收；改革土地招拍掛制度，綜合考慮土地競標(biāo)者的投標(biāo)方案，以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本。

(責(zé)任編輯 姚卜成)

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