房產(chǎn)糾紛：都是“預(yù)售”惹的禍

東華金座咨詢服務(wù)中心主任邢寶軍認(rèn)為，之所以會出現(xiàn)東華金座這樣的“爛尾樓”，與現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度不無關(guān)系?！熬臀伊私獾降那闆r，因為有商品房預(yù)售制度，購房人幾乎變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的‘提款機(jī)’。通常，開發(fā)商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押啟動項目。而真正的建設(shè)資金大都是中標(biāo)的建筑商墊付。開發(fā)商唯一要做的，就是取得相關(guān)預(yù)售許可后，坐等收錢。”

早在1994年，建設(shè)部就頒布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，允許開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人。出臺商品房預(yù)售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、擴(kuò)大內(nèi)需、增加市場供應(yīng)。多年來，商品房預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍較高，有的城市甚至達(dá)90%以上。

中國人民大學(xué)土地管理系教授林增杰說，商品房預(yù)售制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密相關(guān)。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測算，以預(yù)售方式銷售的項目，比現(xiàn)售方式銷售的項目的開發(fā)動態(tài)回收周期約縮短10個月。另外，我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，而商品房預(yù)售實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，這一制度實施13年來，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場形成良性競爭態(tài)勢有一定的作用。但目前這一制度所帶來的負(fù)面效果遠(yuǎn)大于政策的初始目標(biāo)。商品房預(yù)售制度將開發(fā)商的融資和銷售合為一體，為開發(fā)商非法集資和轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險提供了便利，侵害了購房者的權(quán)益，開發(fā)商自身成為這一制度的最大受益者。

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜稱，預(yù)售款是開發(fā)商一個主要的融資渠道。他們用業(yè)主的錢蓋樓，不用付任何成本。利用商品房預(yù)售圈錢，開發(fā)商不僅大大減少了一塊成本費用，而且把風(fēng)險也轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上，出了風(fēng)險由消費者承擔(dān)，獲得利益則是開發(fā)商的。

北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵表示，商品房預(yù)售制度實施以來，其引發(fā)的潛在問題不容忽視。比如：開發(fā)商將已抵押的商品房預(yù)售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房抵押，或進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售；預(yù)售商品房后，開發(fā)商席卷預(yù)售款逃匿導(dǎo)致“爛尾樓”；購房者收房時發(fā)現(xiàn)商品房面積縮水、裝修不合格等。以上種種問題直接導(dǎo)致的是房產(chǎn)糾紛明顯增多，一些地方甚至還因此引發(fā)了群體性事件。目前他們受理的房地產(chǎn)案件，80%至90%與預(yù)售制度有關(guān)。

具體分析在北京出現(xiàn)的這些“爛尾樓”，北京市建委一位負(fù)責(zé)人告訴記者，不外乎幾種情況：開發(fā)商自有資金不足，樓盤銷售狀況不理想，項目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛，開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工。