良性循環(huán)“改革路線圖”

如果是沿著上述政策取向采取行動，可以預見，經(jīng)過幾年的政策調(diào)整，中國房市包括中國經(jīng)濟將出現(xiàn)以下三方面的重大變化及循環(huán)：

（1）通過相關(guān)稅收、金融政策，大力度抑制打擊投資、投機購房，鼓勵消費購房、租房→下降部分購房需求→房價平穩(wěn)甚至部分下跌→土地需求減弱、穩(wěn)住地價→地方政府“土地財政”收入快速下降→地方出現(xiàn)“投資資金缺口”。

（2）同時，大范圍、實質(zhì)性地降低民間資金進入實體經(jīng)濟各領域的“門檻”和各種投資限制，加上政府部分減持各類國企股份讓位于民間投資后，會產(chǎn)生五個循環(huán)結(jié)果：第一，地方政府“投資資金缺口”壓力減輕；第二，盡管地方政府減持股份、減少投資，但社會總投資率不變，經(jīng)濟增長壓力未增加；第三，民間以實體投資替換房市投資，減輕房價格上漲壓力；第四，房價上升減緩，居民購房支出減少以及少部分地方政府投資支出減少，有利于提高居民消費水平，可增加公共財政支出；第五，擴大了民間投資，產(chǎn)權(quán)約束明顯加大，有利于企業(yè)治理結(jié)構(gòu)改善。

（3）在土地、資金政策真正著力向廉租房等社會保障房傾斜后，純商品房（自然包括改善性住房），特別是高檔房、別墅，也許一段時間內(nèi)還存在漲價較快的現(xiàn)象，此時如果通過對二級市場上漲價收入實行嚴厲高額的差別稅率，增加財政收入，其可能的結(jié)果：第一，通過對土地收入專款專用約束，可增加農(nóng)民出讓土地的收益和增加廉租房等社會保障房建設的資金來源，該類優(yōu)惠房建設規(guī)模加快，租房條件優(yōu)越，人們更傾向于租房或者延遲改善性買房的期限，反過來減輕購房需求，又可抑制房價上漲；第二，居民減少或延遲購買改善性住房，省下貨幣可用于擴大消費，有利于經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增加；第三，純商品房二級市場收益明顯減少，境外資金投機空間縮小，外匯兌換人民幣壓力減輕，有利于貨幣宏觀調(diào)控向好的方向轉(zhuǎn)化。

總之，當前中國的房價，絕不會越調(diào)控漲得越快，關(guān)鍵是要尋找到一個能使房市趨于良性循環(huán)的調(diào)控思路，敢于調(diào)控。當前中國房市的正確調(diào)控，也不是個別部門的個別政策所能完成，必須要有多部門、多項政策的配合，要兼顧國民經(jīng)濟的短期目標與長期目標，要有稅收金融政策、“國退民進”政策、民間投資政策等諸政策的搭配，善于調(diào)控。未來中國房市發(fā)展方向的選擇也并不難，關(guān)鍵取決于借鑒何國經(jīng)驗，是選擇投資品導向還是消費品導向。作者相信，只要選擇好中國房市的正確發(fā)展道路，要不了幾年，中國房市肯定出現(xiàn)健康穩(wěn)定、令多數(shù)百姓滿意的發(fā)展趨勢。而在我們今天反思、調(diào)整我國房市發(fā)展道路之關(guān)鍵時機，政府手上擁有的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，恰恰又能為未來道路的選擇與轉(zhuǎn)向，提供了在其他國家難以遇見的制度基礎和空間，這是我們在今天房市調(diào)控苦惱中的大幸。

（作者系國務院參事、國務院發(fā)展研究中心金融所所長）

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